Modificación del costo fiscal de las operaciones inmobiliarias sobre dominio y demás derechos sobre inmuebles 

CP Liliana Mattaruco Asesora de Cadeiros

La ley 27.430 (B.O del 29/12/2017) y el decreto 976/2018 (B.O 01/11/2018) introducen importantes modificaciones, a partir del 01/01/2018, en lo relativo al tratamiento de las ganancias relacionadas con la venta de inmuebles y con la transferencia de derechos sobre inmuebles, realizadas por las personas humanas y sucesiones indivisas. Estas operaciones para las personas jurídicas siempre estuvieron alcanzadas por el impuesto a las ganancias. 

La alícuota del impuesto a las ganancias para estas operaciones es del quince por ciento (15%). La base de cálculo es la diferencia entre el precio de enajenación o transferencia, menos costo de adquisición actualizado, menos gastos directamente relacionados a la operación. Sobre el resultado de esa ganancia se calcula el 15%.

La ganancia se imputa al año en que fueron percibidas y si la operación da quebranto este es específico y se imputa contra futuras ganancias del mismo tipo.

Se dejó fuera del alcance de este impuesto a la venta de la casa-habitación. Se entiende como inmueble afectado a “casa-habitación” a aquel con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente.

Debe tenerse presente que a partir del 01/01/2018 rigen dos impuestos para la venta de inmuebles y que según sea la fecha de incorporación al patrimonio se aplica uno u otro:

1. La enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles tributarán ganancias (15%) en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 01/01/2018 o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. Estas operaciones no estarán alcanzadas por el ITI (impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas).

2. Las enajenaciones de inmuebles adquiridos antes del 01/01/2018 mantienen el régimen vigente anterior a esta reforma (ITI 1,5%).

La utilidad generada con motivo de la transferencia de derechos sobre inmuebles por parte de personas humanas es otra de las grandes novedades que introduce la reforma.

Hasta ahora la ganancia por la cesión de estos derechos por parte de no habitualistas no estaba alcanzada ni en el impuesto a las ganancias ni en el impuesto a la transferencia de inmuebles. La vigencia de esta nueva gravabilidad se produce para derechos vinculados con inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018. 

Se faculta a la AFIP a dictar las normas referidas forma, plazo y condiciones para el ingreso de este impuesto. Normas que a la fecha no han sido publicadas.