Un estudio realizado por el Gobierno nacional diagnosticó la evolución de los hogares y la población inquilina en sus dimensiones social, económica y legal, en el contexto de la vigencia de la nueva Ley de Alquileres y del impacto de la pandemia. En tiempos donde abundan informes realizados por diferentes actores, es importante conocer las estadísticas oficiales que elabora el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat a través de los datos obtenidos por el  Instituto de Estadísticas y Censos de la República Argentina (Indec).

El peso de lo que representa el alquiler en los ingresos de los hogares inquilinos aumentó en todos los aglomerados analizados entre 2015 y 2021, a excepción de una leve reducción

en el caso de Rosario, de 1 punto porcentual. En Mendoza y Córdoba aumentaron 5 puntos porcentuales y 3 puntos respectivamente, en la Ciudad de Buenos Aires la incidencia del alquiler en el ingreso aumentó del 25 al 35%. De este modo, el estudio indica que en Rosario el peso del alquiler medio (departamento de 1 dormitorio) en el ITF mediano de hogares de 2 miembros durante el 2021 representó el 22% por sobre los ingresos. ubicándose por debajo de lo que sucede en las ciudades de Córdoba, Mendoza y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires donde en esta última alcanzó el 35% de los ingresos.(ver gráfico) 

La tendencia según la cual evoluciona la proporción de hogares y personas inquilinas en el país cambió desde el inicio de este siglo: mientras que entre 1947 y 2001 los hogares inquilinos se habían reducido del 62,7% al 11,1% del total de hogares, en 2010 este porcentaje se amplió al 16,1%. Lo mismo se observa con la proporción de personas inquilinas, que disminuyeron del 26,5% en 1960 al 9,3% en 2001, pero aumentaron al 13,5% en 2010 (INDEC, Censos de Hogares y Población).

La evolución de los últimos años se puede recomponer desde distintas fuentes estadísticas. En el año 2010 había en la Argentina 5.372.795 personas inquilinas, que se agrupaban en un total de 1.960.676 hogares (INDEC, CHyP 2010). En 2018, según la Encuesta de Gasto de los Hogares (cobertura estimada del 90,7% de la población total del país) la población inquilina ascendía a un total de 6.359.096 personas, distribuidas en 2.362.064 hogares, lo que representaba un 18,7% de los hogares y un 15,8% de las personas.

En el 1er Trimestre del 2021 la Encuesta Permanente de Hogares, cuya cobertura abarca los 31 principales aglomerados urbanos del país en los que habitan el 62,3% de los hogares totales, relevó un total de 1.772.437 hogares inquilinos, lo que representaba un 18,9% de los hogares totales. Diversos aglomerados superan el promedio nacional de hogares inquilinos: Ushuaia-Río Grande (33,8%), Río Cuarto (32,1%), Ciudad de Buenos Aires (31,8%) y Gran Paraná (31,5%), mientras que Rosario recién aparece en el puesto 19 sobre los 32 grandes aglomerados estudiados en toda la República Argentina con un 18% de su población inquilina.   

Durante el año 2020, y en el contexto de la vigencia del Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio (ASPO) dispuesto por el Gobierno Nacional, dos elementos impactaron sobre este sector. De manera coyuntural, la implementación del DNU 320/2020, que prohibió los desalojos y estableció el congelamiento temporal del precio de los alquileres; de manera más estructural, la sanción de la Ley Nacional 27.551, o “Ley de Alquileres”, que definió una serie de condiciones que deben regir la relación contractual entre propietarios e inquilinos, entre las cuáles se destacan la duración del contrato y los criterios de actualización de precios a implementar. Siendo estos últimos puntos los más polémicos generando además  la salida del mercado locativa de muchas viviendas.

La inflación acumulada durante los últimos cuatro años con índices que promedian el 50% fue también otro desencadenante para generar la escasez de inmuebles ofrecidos en alquiler y una demanda que se mantiene de forma sostenida. Según datos de los principales portales inmobiliarios de cada 100 inmuebles publicados, 98 propiedades se ofrecen para la venta y solo 2 en alquiler.

Otro dato que aporta el informe es que los hogares inquilinos son preponderantemente pequeños, salvo el caso de Rosario donde se observa una mayor homogeneidad. En Gran Mendoza, Gran Córdoba y CABA, los hogares unipersonales conforman el segmento mayoritario, explicando el 25, 35 y 37% respectivamente. En CABA y Córdoba, la suma de hogares de 1 y 2 miembros supera el 60% del total de hogares inquilinos. En Rosario sólo el 23,1% de las viviendas alquiladas están compuestos por sólo un habitante mientras que el 27,3% de los hogares está conformado por tres personas.

Es en este contexto que resulta fundamental avanzar en estudios para construir una caracterización de la población inquilina y sus particularidades en las distintas provincias y  localidades de nuestro país, lo que contribuirá a proveer información para la correcta toma de decisiones en relación a las políticas públicas de acceso al alquiler.

El informe realizado por el Ministerio de Hábitat confirma que la problemática no tiene la misma magnitud en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que en el interior del país y de allí la importancia en buscar soluciones que sean uniformes para todo el territorio nacional y no medidas que únicamente sean tomadas para intentar beneficiar a una zona geográfica y que a la vez esas mismas condiciones terminen perjudicando a otros.

Por ello es fundamental que los gobernantes, junto a Diputados, Senadores, Inquilinos, Propietarios y Colegios Profesionales de Corredores Inmobiliarios de todo el país puedan participar de una mesa colectiva que permita generar una solución conjunta para toda la Argentina.