Por Walter A. Gargarella - Corredor Inmobiliario Mat. 0362 - Socio CEIR

El mercado inmobiliario está atravesando una crisis, muy lejos quedaron los números positivos que se registraron durante el 2017 y el primer cuatrimestre del 2018 que impulsado por una gran cantidad de créditos hipotecarios hicieron propietarios a una gran masa de la clase media.

La devaluación del peso que comenzó con mucha fuerza en Abril del 2018 e hizo que en 6 meses el tipo de cambio subiera más de un 50%, esto generó una vuelta de campana a la realidad inmobiliaria. La inestabilidad macroeconómica demora las operaciones.

En Junio del 2018 1 u$s rondaba los $25, mientras que en el mismo mes del  año 2019 supera los $46, la suba de la moneda interanual es más de un 85%, tenemos una inflación muy alta medida en pesos  pero no llegamos a estos  porcentajes.

En Enero del 2018 el 75% de los inmuebles se ofrecían en pesos, hoy solamente no llegan al 20%, la gran cartera de oferta de inmuebles en venta en la ciudad esta dolarizada.

Algunas razones del porque tendrían que bajar los inmuebles:

Los precios de oferta se ubican en el valor más alto en estos últimos tiempos en dólares, luego de un crecimiento fuerte durante las últimas décadas. Actualmente el valor del m2 para un departamento usado se estima entre los 1.600/1.800 y a estrenar supera los 2.000, una casa según el barrio, en la zona norte puede promediar los u$s2.000 en el centro en u$s1.800 en el noroeste en los u$s1.600 y en la zona sur los u$s1.400 al momento de estimar el valor también tendremos en cuenta  el  barrio, el entorno, cantidad de metros, funcionalidad de los ambientes, estado en que se encuentra  y otros detalles y comparables que estudiamos al tasar un inmueble los profesionales inmobiliarios.

La demanda se encuentra en bajos, similares a las épocas del corralito y al cepo cambiario, la diferencia es que hoy el inversor de propiedades tiene el dinero en su poder pero la inestabilidad económica que vive el país, más aún siendo un año electoral, hace que postergue una posible compra.

 Las caídas interanuales son muy visibles,  las altas tasas generaron efectos negativos para el mercado inmobiliario, el propietario o inversor rentista ve que con una séptima parte del valor de un departamento de un dormitorio obtiene mayor ganancia colocándolo en algunos de los instrumentos financieros (plazo fijo).

La rentabilidad  que ofrece una propiedad en concepto de alquiler se encuentra inferior a lo deseado, actualmente está llegando al 4%  bruto anual medido en dólares.

La oferta de propiedades publicadas se expandió fuertemente en lo que va del año y actualmente  es poco probable adquirir una propiedad con crédito, por la subida de las tasas e incremento de los valores en pesos por la devaluación, en la ciudad las operaciones con crédito no superan el 5 %. 

El fantasma de una ley de alquileres, desincentiva la inversión, y genera que parte de los propietarios rentistas analicen desprenderse de sus activos. El posible prolongamiento del plazo de contrato y la actualización en base a un índice del Gobierno genera incertidumbre para este segmento.

Las expensas, los servicios y los costos de mantenimiento han subido  fuertemente en lo que va del año e impacta en los inmuebles  que se encuentran desocupados, el rentista opta por otros métodos de inversión para renta o espera. 

A modo de conclusión, ya culminando el primer semestre del año la baja en valores que tuvimos de las propiedades usadas  tanto en el centro como en las propiedades de los diferentes barrios oscila  entre un 10 % y 15%. En un escenario donde la economía cada vez se dolariza más, entiendo que  con créditos hipotecarios que las cuotas estén ajustados por los salarios y una política económica con un dólar estable, va a vislumbrar un nuevo horizonte, tengo la plena confianza que la gente está esperando un crédito hipotecario  para acceder a una vivienda propia y estoy más que seguro que el propietario o inversor rentista que hoy tiene los dólares bajo el colchón  quiere seguir adquiriendo inmuebles, porque entiende que es la mejor inversión y el refugio más seguro para sus ahorros.