En situaciones coyunturales como la actual, la exactitud en la fijación de los precios es muy importante

Por Gabriela Camiscia a José Ellena - Presidente de Cadeiros

Es una variante fundamental y trascendental para el éxito de una futura operación. En esta nota, José Ellena, presidente de CADEIROS, explica cómo se determina el valor de un inmueble y cuáles son los métodos utilizados.

-¿Cuáles son los principales elementos que se tienen en cuenta al tasar una propiedad? La Valuación es el resultado de diversos factores: entre ellos la ubicación; la potencialidad de la tierra (en el caso de inmuebles en propiedad común, no P.H.); la cantidad y calidad de los metros cuadrados construidos; el estado de conservación de éstos; la distribución, aprovechamiento y flexibilidad de los ambientes; las afectaciones o disposiciones municipales que puedan incidir en la preservación del bien inmueble; la orientación, luminosidad, situación relativa, etc.

Quisiera destacar dos cosas: en primer lugar la ubicación del inmueble, por ser una característica irrepetible y no modificable. Y en segundo orden, la interpretación profesional, el cual además de realizar una ponderación de todos los atributos del inmueble tiene que hacer una valoración respecto del mercado de ese momento. Interpretar la DEMANDA DEL MERCADO es una variable trascendental e insoslayable para poder fijar un precio de un inmueble

-¿Hay diferentes métodos que influyan en la conformación del valor? Los métodos más difundidos son el de Reposición, en este caso se toma como referencia base el costo de la construcción a tasar y se pondera la tierra donde se ubica. Otro método es el de Comparable; a través del cual se hace un análisis comparativo y un estudio de precios sobre distintos inmuebles de características similares vendidos. Por último se usa el Relativo a la Renta, es decir se toma el factor renta posible para, en función de éste, calcular el precio posible de venta.

Para todos estos métodos se aplican casi todas las variables y componentes que enunciamos antes; y muchas veces, cuando el inmueble lo permite, empleamos los tres métodos para componer un valor de referencia.

¿En qué moneda es correcto valuar el inmueble? Los valores de los inmuebles debemos calcularlos y ponderarlos en pesos, ya que esta es nuestra moneda de curso legal, es la principal base de transacción para la reposición mediante la construcción y, fundamentalmente, quienes somos los potenciales compradores vivimos dentro de un país y con una economía que se maneja en pesos.

No escapamos al hecho de que los vaivenes e incertidumbre de la economía hacen que casi todos los bienes de capital los tratemos de traducir al momento de la comercialización en dólares. Pero es un error asociar la variación de esta moneda a una tasación y/o comercialización que resulte disociada de la realidad económica de cada momento.

¿Qué acciones llevan a cabo como entidad para difundir y trabajar sobre la tasación profesional? Desde CADEIROS se trabaja en la capacitación permanente de los asociados para que cuenten con las herramientas, conocimientos y fundamentos para realizar una Tasación Profesional.

Además, es la única entidad del rubro que cuenta con un Tribunal de Tasaciones, compuesto por cinco miembros que conforman un cuerpo profesional que elabora informes con fundamentos técnicos y comparables. Este tribunal no compite desde ningún punto de vista con los corredores matriculados, ya que solamente se puede solicitar su intervención mediante un socio de CADEIROS y, fundamentalmente, atiende solicitudes de orden Judicial, Entidades o Colegios Profesionales, Entes públicos, etc.