Aspectos legales y características de la documentación en una operación inmobiliaria

Las operaciones inmobiliarias, en virtud de su complejidad y diversas circunstancias que las preceden, requieren en muchas oportunidades de la realización de sucesivos actos preliminares que afrmen los avances de la negociación, llevando  certidumbre y seriedad en cada paso a las partes involucradas.

Aparecen entonces fguras contractuales que se utilizan en los procesos de comercialización de inmuebles hasta alcanzar la consolidación del negocio en el boleto de compraventa como negocio obligacional y, por último, la escritura pública de transmisión de dominio.

En esta oportunidad, nos abocaremos al análisis de la fgura de la RESERVA DE COMPRA. Es un vínculo entre el futuro comprador y el corredor inmobiliario que previamente ha suscripto con el propietario una autorización de venta, o entre el futuro comprador y el vendedor, de contornos difusos debido a las diversas modalidades y matices que asume en la práctica negocial, que implica la recepción por parte del corredor inmobiliario de una pequeña cantidad de dinero por parte de un interesado, por un tiempo determinado, que ofrece comprar normalmente “ad referéndum del propietario”, o sea, sujeto a la aceptación de este último en las condiciones allí expuestas.

También se puede dar como un contrato en virtud del cual un interesado hace entrega de una cantidad de dinero al  propietario, quien se compromete a no disponer del mismo a favor de terceras personas por un período de tiempo y, transcurrido el plazo pactado sin que el negocio se celebre, opera la caducidad de la reserva, debiendo el propietario restituir el importe o no, según las causas de la frustración del negocio.

Desde el punto de vista negocial, tiene más bien un efecto psicológico que jurídico, en tanto genera para el oferente la idea de un negocio cerrado que en realidad desde la perspectiva jurídica no se ha concretado, dado que no confgura una verdadera compraventa sino que es una fgura contractual atípica.
En la práctica son utilizados como contratos preliminares que conceden una espera a un interesado de adquirir el inmueble, quien demuestra su seriedad con el pago realizado en la reserva. Si quien reservó desiste de su propuesta antes del vencimiento del plazo pactado, pierde lo entregado, salvo pacto en contrario. Si es aceptada por el propietario en las condiciones previstas en la reserva, obliga a suscribir el boleto de compraventa, por lo que estaríamos ante un neto contrato preliminar (hay una obligación de hacer y no de dar).

En tanto que, si el boleto de compraventa no se celebra, el instrumento de reserva deberá consignar los efectos del incumplimiento de las partes para cada caso; por el contrario, en caso afrmativo, el importe entregado se imputará como pago de parte del precio, dando principio de ejecución al contrato. La diferencia con el boleto de compraventa, que es el
verdadero contrato de compraventa al cual le resta la escritura pública para transmitir el dominio, es que la vigencia de la reserva se limita a un plazo determinado en tanto el boleto de compraventa se limita al cumplimiento de las obligaciones que nacen de él, que son las obligaciones de entregar la cosa y pagar un precio en dinero por ella. 


Por Escribana María Verónica García