El Gobierno nacional promulgó el martes pasado la Nueva Ley de Alquileres que había sido aprobada por la Cámara de Senadores el 11 de Junio pasado.

La ley 27.551 introduce modifcaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación. La misma fue publicada el último martes en el Boletín Ofcial y comenzará a regir en los contratos de alquiler celebrados a partir del miércoles 1º de Julio de 2020, un día después que fuera publicado el Decreto 580/2020.

Cambios en las condiciones de alquiler respecto a la norma anterior.

Plazo: El plazo mínimo será de 3 años para cualquier destino, antes el contrato se establecía como mínimo cada 2 años.

¿Qué ocurrirá si el inquilino desea alquilar por menos tiempo?
Para este caso se podrá exceptuar a través de los apartados del Art. 1199 del CCyC.

Depósito: No se podrá exigir más de un mes de depósito y el monto de este debe ser el del primer mes de contrato, en la norma anterior se permitía un mes por cada año de contrato y no se establecía a qué mes correspondía.

¿Qué monto tendrá que devolver el propietario?

Se deberá devolver el monto equivalente al último mes de alquiler, es decir ahora se actualizará el depósito con el transcurso del tiempo.

Arreglos urgentes: El inquilino debe informar al propietario y frente a la falta de respuesta, transcurridas 24 hs., podrá arreglarlo el locatario compensando alquileres.

Arreglos no urgentes: El inquilino debe notifcar al propietario y le dará un plazo de 10 días para arreglarlo, si luego de ese plazo no lo hace, lo podrá arreglar con cargo al propietario.

Expensas e impuestos: El inquilino no tendrá a su cargo expensas extraordinarias. Sólo afrontará aquellos considerados habituales (servicios y permanentes a cargo del inquilino). Tampoco deberán pagar cargos que graven la cosa ni el Impuesto
Inmobiliario (API) ni la tasa general de inmuebles (TGI).

Resolución anticipada: El inquilino podrá resolverlo transcurridos 6 meses, con 30 días de preaviso.

¿Cuáles serán las penalidades?

Dentro del 1er año del contrato, pagará un mes y medio de multa. Luego del 1er año, un mes de multa. Como novedad se incorpora que si el inquilino de inmuebles residenciales avisa con 90 días de anticipación no paga multa.

Renovación:
Cualquiera de las partes puede convocar 3 meses antes de la fnalización del contrato a afectos de renovar. Si el propietario no quiere o no responde a la convocatoria, el inquilino puede resolver el contrato sin pagar multa alguna.

Frustración del uso o goce:

Si por causas no imputables al inquilino éste se ve impedido de usar o gozar del inmueble que alquila, puede solicitar la rescisión del contrato o la suspensión del pago por el plazo que dure este inconveniente. No hay cambios importantes respecto de la redacción anterior.

¿A qué casos se refere?

Supongamos que el edifcio no tiene agua por un largo período de tiempo, en ese caso -como ocurre hoy en día- el inquilino puede pedir la rescisión del contrato o que se le suspenda el pago del alquiler.

         

Intimación y desalojo:

Si el inquilino no paga, el propietario tiene que intimar y dar 10 días para pagar. Si el inquilino no paga luego de ese plazo o se extinguió por otro motivo, tiene que restituir el inmueble. 

Si no lo entrega se podrá hacer el proceso más abreviado vigente en la jurisdicción que ocurra para desalojar al inquilino.

Garantías:

El inquilino podrá presentar dos de estas opciones al propietario: a) Inmueble, b) Aval bancario, c) Seguro de caución, d)  Garantía de fanza o fador solidario, e) Garantía personal del inquilino que se documenta con recibo de sueldo, certifcado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e) en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas
por el locatario.

Ajustes:

Sólo podrán ser anuales y en base a un índice que elaborará el BCRA que combine IPC e índice de salarios de empleados
estables (RIPTE). 

Intermediación Inmobiliaria:

Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben honorarios, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar honorarios de su respectivo comitente. La intermediación sólo podrá estar a cargo de un Corredor Inmobiliario profesional matriculado y habilitado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe para ejercer el corretaje inmobiliario conforme a la legislación local.

AFIP:

Los contratos se deben inscribir en la AFIP en las formas que determine el organismo. La inscripción la podrá hacer cualquiera de las partes indistintamente.

Documentos:

No se podrá pedir la frma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato (acuerdo de desalojo, por ejemplo). 

Domicilio electrónico:

Como novedad se incorpora la posibilidad de contar con un domicilio electrónico (email) en donde las partes realicen  notifcaciones y éstas tengan plena validez.

Por CI Diego Ferreyra