Suspención de desalojos, prórroga de plazos contractuales, congelamiento de alquileres

El DNU 320/2020 del 29/03/2020, establece el congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º, motivado por los efectos de la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y generó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN y cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc.

Podemos Resumir los aspectos principales de este DNU:Contratos locativos comprendidos

Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

Contratos excluidos

Contratos de arrendamiento y aparcería rurales (salvo sobre inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias) y los de locación de destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada.

Hasta el 30 de septiembre de 2020:

1. Quedan suspendidos los desalojos por falta de pago de locatarios, sublocatarios, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte. (art. 2do.).

2. Se prorroga la vigencia de los contratos locativos, con la conformidad del locatario, que hubieren vencido a partir del 20 de marzo de 2020 (art. 3ro.).

3. Se congelan los precios de los alquileres, no de los demás accesorios que lo integran (conf. art. 1208 CCyC) al valor de marzo de 2020 (art. 4).

4. La deuda por diferencia de precio del alquiler entre lo que el locatario debía pagar y lo que efectivamente pague por el congelamiento, se abonará en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre 2020 (art. 6).

5. Las deudas que se generen por falta de pago total o parcial de alquileres y accesorios, se pagarán a partir de octubre en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas, con intereses compensatorios (plazo fijo Bco. Nación), pero sin penalidades (art. 7).

6. Se prorrogan las fianzas y otras garantías (seguros de caución) (art. 5).

7. Se exceptuará al locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente (art. 10).

8. Se establece la mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias entre las partes (art. 12).

Dr. Enrique L. Abatti

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