El Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Segunda Circunscripción junto al Colegio de Abogados de Rosario, firmaron durante el 2020 un convenio que tiene por objeto difundir la práctica y el estudio del Arbitraje como método de resolución de conflictos alternativos al juicio público en materia de negocios inmobiliarios en general. El mismo es aplicable para todo lo inherente a los diferentes instrumentos utilizados tanto en compraventas como así también en locaciones, al igual que en señas, reservas, boletos, contratos, etc. 

La iniciativa surge de ambos Colegios Profesionales quienes se propusieron trabajar para desarrollar esta nueva herramienta que tiene por objeto el bien común de la sociedad dentro de la órbita de las respectivas incumbencias de cada institución.
El Dr. Tristán Montaño es el Director de procedimiento del Tribunal de Arbitraje del Colegio de Abogados de Rosario quien a modo de introducción resume que “el Arbitraje consiste en someter el juzgamiento de un conflicto de intereses de dos o más partes que pueden ser desde un simple cobro de pesos a una acción societaria de una sociedad anónima de la más compleja someterla a la decisión de de uno o más personas ajenas al poder público que se llaman Árbitros y son quienes resuelven ese conflicto.

Estamos hablando ni más ni menos que un juicio privado, que comparado con la Mediación y es oportuno diferenciarlos, ya que suelen confundirse, cada una de ellas tiene su importancia. Cuál es su importancia, en la Mediación el tercero (Mediador) lo que hace es acercar a las partes, facilitar la comunicación para que éstos resuelvan el conflicto. Es decir que no se desprende en absoluto el conflicto. En el Arbitraje estamos hablando de un juicio privado, mientras que el tercero administra el procedimiento del conflicto y termina resolviendo el mismo. Es como un juez, no es que facilita la comunicación para que nos pongamos de acuerdo. En el Arbitraje o nos ponemos de acuerdo o bien se sale con una decisión definitiva que tiene el valor de una sentencia judicial. En la jerga esa sentencia se llama laudo.”

Para tener una referencia vinculada a los tiempos de resolución el Dr. Montaño asegura que “si bien es difícil predecirlo porque es algo que puede variar hay arbitrajes que pueden durar 3 o 4 meses o algunos hasta 6 meses, no hay que olvidar o dejar de lado aquellos casos que se arreglan previamente porque tras la presentación de la demanda se termina acordando sin necesidad de llegar al dictado de un laudo.

La realidad es que es muy complicado hacer un promedio, no obstante ello una causa judicial en tribunales ordinarios puede tardar 3 años en primera instancia, donde también hay situaciones menos comunes pero con demoras de incluso más de 3 años. Mientras que con el Arbitraje en menos de un año podría estar el fallo”. 

Otra de las ventajas de este sistema y que aplica en este tipo de intervenciones, suele darse en contratos de locaciones. Muchas veces existen diferencias entre partes que por los montos bajos que se reclaman por acciones menores, quedan sin poder ser resueltas.

Dado los altos costos que implica litigar en la justicia ordinaria a veces los damnificados no terminan ejecutando ningún tipo de reclamo por existir un costo implícito en el accionar que termina siendo más caro que  el monto reclamado. Es allí donde el Director de procedimiento del Tribunal de Arbitraje remarca que “es común que un locador a quien no se le devuelve la propiedad en las condiciones que deberían ser, quizás por falta de pintura en una habitación o la rotura de vidrios, puerta, calefón o falta de pago de algún impuesto, es decir son situaciones que suman $ 50.000 o  $60.000 que no son cifras despreciables, pero contemplando que en la justicia pública vamos a litigar por al menos 3 años y con unos costos elevados sumado a una mediación prejudicial que también tiene costos a contemplar es allí cuando el Arbitraje aparece como una medida alternativa es como un juicio privado donde las costas son muchísimo menores.

En ese sentido es mucho más beneficioso desde donde se lo mire, a raíz del convenio del Colegio de Corredores Inmobiliarios y el Colegio de Abogados de Rosario todos aquellos conflictos en función de contratos visados e intervenidos por COCIR que sean presentados en el Tribunal de Arbitraje del Colegio de Abogados no pagan tasa de servicio” Para finalizar el Dr. Montaño agrega que “para llegar al Arbitraje se llega a través de pacto previo hecho en el momento de la redacción de un contrato donde estamos todos de acuerdo, ejemplo en un boleto de compraventa donde no pensamos en que se puede terminar en un conflicto, si no tenemos prevista la cláusula en el contrato original es más difícil que acordemos ante una diferencia el Arbitraje porque el que debe pierde poder de negociación.

Es decir el tiempo que el acreedor sabe que va demorar el reclamo para obtener una sentencia en la justicia ordinaria y los gastos que va a tener que soportar, es allí donde no da a lugar al Arbitraje a sabiendas que en 6 meses se termina. Es por ello que si no se lo pacta previamente es mucho más difícil llegar a un acuerdo, cuando ya el conflicto está desatado el deudor especula con el tiempo y los costos que el acreedor tendría en sede pública para poder cobrar su acreencia.”