Consejos profesionales a considerar en una operación inmobiliaria
Por Pablo Curi (Abogado, Mat. XLII 249), Eugenia Debiasi (Abogada y Escribana, Mat. XLV 327) y Leandro Di Santo (Corredor Inmobiliario, Mat. 1690)

A la hora de adquirir un inmueble, existen algunos puntos que deben ser tenidos en cuenta para que la operación resulte exitosa.

Averiguaciones previas

En primer lugar, es necesario indagar si la propiedad está a nombre de la persona que dice estar vendiendo. A continuación, es preciso conocer el estado impositivo de la propiedad, es decir, si posee deudas de impuestos, tasas o servicios, como así también si la misma se encuentra embargada o pesa sobre ella alguna medida judicial que imposibilite venderla. Si la propiedad se encontrara embargada, se tendría que averiguar en qué estado se halla dicho embargo, es decir, si el mismo ya fue satisfecho. En caso de que el embargo lo tome a cargo el comprador, el importe correspondiente al mismo se descuenta del precio de venta de la propiedad. Otra posibilidad sería que la persona que vende se encuentre inhibida para disponer de sus bienes. En tal caso, se puede presentar en el expediente judicial una solicitud del levantamiento de dicha medida al solo efecto de escriturar. 

Los trámites a realizar 

Se debe solicitar en el Registro de la Propiedad Inmueble los Certificados de Inhibición, Gravamen y Dominio del inmueble, estos son necesarios para luego escriturar. Y se debe solicitar libre deuda de API, AGUAS y TGI.

Es importante la solicitud de dichos certificados porque con los mismos podemos saber en el estado en que se encuentra registralmente la propiedad y para estar seguros de que estamos comprando algo que se va a poder escriturar.

En el caso de que el vendedor esté casado o se encuentre en unión convivencial, se debe requerir la firma del cónyuge o conviviente si la vivienda es sede del hogar familiar. La omisión de esta firma reviste una causal de nulidad del acto de venta, ya que la ley protege a la vivienda familiar.

Si la propiedad se encuentra en una sucesión, lo que se realiza es una cesión de derechos hereditarios y dicha cesión debe ser presentada en el expediente. Si la Declaratoria de Herederos se encuentra ya inscripta en el registro de la propiedad, se realiza una venta por tracto abreviado; para ello, el escribano va a requerir una copia de la Declaratoria de Herederos. Cuando se opta por una escrituración por tracto abreviado se da precisamente una excepción en virtud de la cual un individuo (el heredero) que no está asentado en el Registro de la Propiedad Inmueble como dueño, le vende a otra persona el bien en cuestión. Con ello se logra abreviar los cambios de dominio ya que, si la intención es desprenderse del inmueble de manera inmediata, tendría muy poco sentido registrarlo a nombre de las personas que heredan. En tal caso, no hace falta la previa anotación del o los herederos como propietarios, ahorrándose tiempo y dinero.