Con la caída de los créditos UVA, en el segundo semestre la venta de inmuebles se mantuvo de una forma más lenta. Los monoambientes y departamentos de un dormitorio fueron los que más demanda tuvieron de parte de los inversores.

Entrevista con Diego Aguiló, presidente de CEIR y José Ellena, presidente de Cadeiros

¿Cómo se comportó la venta de inmuebles de propiedad horizontal?

Diego Aguiló - Empezamos el año con un buen nivel en las ventas, ya que se arrastraba el auge de los créditos UVA. Esa situación cambia en abril y mayo, cuando el peso empieza a perder valor frente al dólar y el financiamiento a través de créditos se torna inalcanzable, hasta que se diluye. Entoces, tuvimos un segundo semestre donde, si bien la actividad continuó, lo hizo de forma más lenta ya que se tarda más tiempo en concretar la venta. Al licuarse el crédito hipotecario, hoy se vuelve a la recurrir a la financiación de las empresas constructora para adquirir un inmueble a estrenar. Estamos hablando de planes a diez o quince años.

Podría decir que finalizando el año, no es que se ha bloqueado la compra venta, sino que el inversor, al momento de tomar la decisión, analiza variables como la tasa de interés, los bonos y aguarda la estabilidad del dólar.

José Ellena - Este resultó un año irregular para las ventas en general, por las razones que mencionó Diego. Podríamos decir que sobre la última parte del año y en base a una incipiente estabilidad monetaria, se vislumbra una lenta pero sostenida mejora.    

¿Hay un desarrollo horizontal que tenga más demanda? 

D. A - La poca superficie es la que más demanda tiene. Me refiero a monoambientes y unidades de un dormitorio. Los departamentos de dos dormitorios o más son para un público más segmentado compuesto por grupos familiares.

El inversor prefiere tener dos o tres departamentos de un dormitorio que uno de tres, porque al momento de tener que desprenderse de alguna unidad, sigue teniendo un capital.

J. E - Claramente hay dos sectores que sostuvieron medianamente la demanda durante el año; el inversor que compra unidades chicas y otro tipo de inversor, que es el que adquiere un inmueble de mayor y variada superficie en zonas premium, como los nuevos desarrollos de Puerto Norte. En este caso, buscan posicionarse y capitalizarse básicamente desde la ubicación

Finalizando el año, no es que se ha bloqueado la compra venta, sino que el inversor, al momento de tomar la decisión, analiza variables como la tasa de interés, los bonos y aguarda la estabilidad del dólar.

¿Qué sucedió este año con la venta de casas?
D. A– El comportamiento del mercado de venta de casas depende de la ubicación. En general, el que compra es el usuario final. Nadie adquiere una casa como inversión.

Hay mucha variación dependiendo de la zona. El centro tiene muy poco movimiento, producto de que la oferta es muy escasa. En cambio, barrios como Fisherton, Alberdi o la zona sur se manejan de forma autónoma. El que nació en Fisherton se va a mudar dentro de ese barrio. 

J. E- En líneas generales, los parámetros estuvieron dentro de los generales del mercado, con la diferencia que una parte del publico privilegió la ubicación y la seguridad como la máxima prioridad al momento de escoger su vivienda

¿Cuál fue el comportamiento de la venta de terrenos?

J. E- La tierra que podríamos llamar productiva y cuyo destino es la construcción de edificios sostuvo su valor y demanda. Tengamos en cuenta que es un bien cada vez más valioso y que a través de los años tiene mayor preponderancia en los proyectos; por lo cual, quienes edifican PH, se han stockeado en tierras.

Por otro lado, también hay casos de rosarinos con distinto poder adquisitivo que eligen vivir en las localidades cercanas, privilegiando la calidad de vida y el contacto con la naturaleza

D. A – En lo que es el segundo anillo perimetral y las localidades cercanas a Rosario, el que compra tierra es, o para anexarla a su casa o se trata de gente que tiene la posibilidad de construir sobre ese terreno. Muchos de estos compradores, prefieren irse de Rosario y trasladarse a Funes, Roldán o Perez, donde adquieren terrenos con un valor más bajo. 

Con la caída de los créditos, ¿hubo una baja en la venta de los terrenos en las ciudades cercanas a Rosario? 

J. E - El efecto de la merma en la compra de terrenos para “la primera Vivienda”; se viene sintiendo desde la desaparición de los Créditos Procrear de hace 3 o 4 años. Estos créditos posibilitaron que muchísimos rosarinos llegaran a comprar el lote y construyeran su primera vivienda, generando un crecimiento urbanístico y un movimiento económico interesante ya que involucraba a muchos sectores y gremios  

D. A- La caída de los créditos se sigue sintiendo. Pero para tener un grado de optimismo, tenemos que entender que el mercado inmobiliario en Argentina es muy particular con respecto al resto del mundo. En otros países, el que no adquiere un inmueble a través de una hipoteca, a 30 o 40 años, jamás va a ser propietario. En Argentina, salvo por un periodo de la década del 90, estamos acostumbrados a vivir sin créditos hipotecarios. Entonces, si bien la caída de créditos frenó el mercado, no lo hizo en la medida que lo pudiese haber hecho en un país desarrollado, que sufra una devaluación como la que tuvimos.

¿Hay un mercado para la compra y venta de oficinas y locales comerciales?

D. A- No. El que compra oficinas en edificios a estrenar lo hace como inversión. Los locales comerciales y las oficinas deben entenderse como bienes inmuebles fuente de ingreso, o sea que se van a usar para trabajar. En general, no se opta por la compra de un local comercial porque el comerciante no sabe cuanto tiempo va a durar en ese rubro. Entonces, la mejor opción es el alquiler del espacio.

Tanto las oficinas como los locales comerciales son una buena opción para inversión, pero cuando hay una marcha favorable de la economía. 

J. E – En lo refiere a locales comerciales se mantiene el interés en ubicaciones claves y tradicionales; no vislumbrándose nuevas “zonas o corredores comerciales”. En cuanto al mercado de oficinas, es muy incipiente. Recién en los últimos años se empezaron a ver edificios de determinada tecnología y características, diseñados para medianas y grandes superficies corporativas, que generalmente se desarrollaron en la zona de Puerto Norte.

A modo de cierre, podría decir que hay un pequeño pero sostenido repunte que entendemos se mantendrá y seguramente mejorará durante el próximo año. El mercado inmobiliario es altamente confiable, noble y tangible. Quien invierte en inmuebles, invierte en bienes de capital, producción y trabajo; algo que los argentinos necesitamos para empezar a confiar y crecer junto a nuestro país.