“Si en Rosario no se hubiese construido de la forma en que se hizo, la oferta de viviendas en alquiler sería escasa y cara”

Cintia Barenboim es Arquitecta (FAPyD-UNR) Investigadora adjunta del CONICET, Magister en Planificación Urbana-Regional (FADU-UBA) y Doctora en Geografía, orientación urbana (FYL-UBA). Posee un Posdoctorado en Segregación socio-espacial y valoración inmobiliaria (CURDIUR-UNR). Trabajó en estudios y análisis de las diferentes transformaciones urbanas y sociales que vivió Rosario en los últimos años. A través de diferentes artículos publicados por el Concejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET), aporta constantemente datos de valor para entender la problemática social existente detrás del acceso a la vivienda.  ¿Qué pasaría con el déficit de viviendas en Rosario si no hubiese existido el boom del ladrillo de los últimos 15 años?

Hay diferentes corrientes en relación al urbanismo, si bien soy partidaria de la compra de vivienda como solución habitacional, otra forma de resolver el derecho de la vivienda es a través del alquiler. Si no se hubiera construido de la forma en que se hizo, existirían menos unidades habría menos departamentos disponibles en oferta. Por ende, saldría más caro alquilar, porque este tipo de construcciones que realiza el mercado a través de privados, son viviendas que se terminan volcando al mercado locativo. Si no se hubiesen realizado departamentos a través de fideicomisos y con financiación privada sería mucho más chica la oferta y por ende el acceso al alquiler más escaso y caro.

¿Por qué el estado no desarrolla tierras con servicios de manera masiva para paliar el déficit de vivienda?

En Argentina debería ser más fácil el acceso a la vivienda, hay terreno vacante y hay ciudades extendidas. Faltan políticas crediticias, no hay continuidad, lo que se aporta al PBI en crédito hipotecario es muy bajo en relación a diferentes países del mundo.

Este año salió el plan nacional de suelo, es un gran banco de tierras públicas que quiere relevar todas las tierras vacantes, municipales, provinciales y nacionales para que se articulen con programas y créditos de viviendas. A la vez se contemplan los planes urbanos de cada ciudad, aunque hay mucha burocracia en los ámbitos estatales.

El procrear fue muy exitoso en el acceso a la vivienda, muchas personas pudieron acceder a su primera vivienda y además generó empleo, ya que se volcó principalmente a la construcción de vivienda en la primera etapa. Sin embargo, en algunos casos no se cumplió con el derecho a la ciudad, ya que se terminó construyendo en las periferias de las periferias, carentes de infraestructuras, servicios y equipamientos. El Procrear solo exigía energía eléctrica como única condición, no así gas ni cloacas ni servicios complementarios, lejos de equipamiento urbanos (hospitales, escuelas, transportes) es por ello que muchos desarrolladores terminaron loteando. Por otra parte, en relación a los planes provinciales el ejemplo Mi Tierra mi casa también termina siendo alejado y en la periferia

Ante la ausencia de datos oficiales, mucho se habla de las viviendas vacías en Rosario, ¿cuánto incide esta problemática en la actualidad?

El dato es cuestionable, mucha gente habla de 80.000 viviendas vacías pero se refiere al departamento Rosario. En mi informe hago referencia a 23.719 viviendas desocupadas en la ciudad al momento del censo de 2010. Por ello hay que hacer un estudio más importante y riguroso, en el Censo ocurrió que aquellas viviendas donde tocaban timbre y no contestaba nadie se daba por vacía siendo un dato que no se puede tomar del todo como cierto. Para tener un dato más fidedigno será necesario analizar y evaluar el consumo de servicios generados en los inmuebles.

¿Qué cambios y transformaciones se generan en la vivienda a partir del COVID19

Con la Pandemia hay una vuelta a los barrios jardín, contacto con la naturaleza y zonas verdes con espacios libres. En lo inherente a construcciones en altura hay proyectos que plantean redimensionar los espacios comunes y balcones. Hay una idea que la gente trabajará muchas horas en la casa a futuro y este es un detalle que ya se va repensando en el diseño de las viviendas, incorporando espacios aislados para home office.

muchas veces, la gente busca en la periferia como FUNES, ROLDAN, PUEBLO ESTHER, GRANADERO BAIGORRIA lo que no puede encontrar en los barrios tradicionales como Alberdi, Fisherton y parte de la zona sur donde la gente no quiere vivir por la inseguridad. La gran oferta de inmuebles de grandes dimensiones en venta hace que terminen costando casi lo mismo que un departamento céntrico.

¿Cómo ves los modelos de planes de vivienda mixtos, público y privado?

Es interesante que trabaje lo público con lo privado. Es importante ese tipo de asociaciones ya que el estado no cuenta con presupuestos necesarios para que sean masivos.- En el proyecto Tiro Federal hubo mucho problemas políticos, ya que cambió la distribución de los departamentos modificó el proyecto y solo le dio el 15% al Procrear y eso hizo demorar su salida.
Al Estado le resulta muy difícil resolver el acceso a la vivienda a toda la clase media, por eso se tiene que pensar en distintas alternativas, entre ellas incluir al privado en la ejecución y que el estado planifique y regule. La captación de la plusvalía que realiza el privado con el cambio de usos y la mayor intensidad edilicia hace que tenga una ganancia importante. Por ejemplo, en el proyecto del ex Batallón 121 donde el tema de la altura se desreguló a través de un plan espacial donde se pueden construir hasta 7 pisos sobre calle Buenos Aires.

En un mercado que ajusta por cantidad y no por precio se puede hablar de una burbuja inmobiliaria.

No hay una necesidad de venta, es por eso que las propiedades no bajan porque la gente ahorra en ladrillo. Desde septiembre de 2018 que el dólar pasó de 25 a 45 en pesos aumentaron el doble y mas también, pero en dólares casi se mantiene en general. Las personas que no tienen necesidad de vender mantienen el valor en esa moneda inicial que es el dólar porque es resguardo de capital.  Los que si tienen la necesidad, sinceran y aceptan diferentes formas de pago con departamentos, permutas o bien con lo que sea y terminan bajando El valor acá se mantienen los precios de las propiedades porque después del 2001 la gente no tiene confianza en el sistema financiero como tampoco la tiene con el país ya que cambian las reglas de juego constantemente. Prefiere mantener su capital en inmuebles y no tener que tomar malas decisiones económicas.