Entender los procesos de crisis económicas de los últimos 20 años de la República Argentina, sirven para analizar como se fueron generando posteriormente las recuperaciones. Si bien es prematuro anticipar el futuro del mercado inmobiliario post Covid-19, es interesante conocer los posibles escenarios y como se puede repetir la historia.

Gervasio Ruiz de Gopegui es Gerente de Administración de Desarrollos Urbanísticos en el Banco Hipotecario y Director Académico de la Universidad de Belgrano en la Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios, por ello dio su mirada y visión del mercado en el marco del ciclo de Formaciones Profesionales que realiza el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) para sus matriculados.

Para Gervasio Ruiz de Gopegui, tras la crisis del 2001, “el inmueble pasó a ser una inversión segura, fue la única que se salvó de toda expropiación que existió en aquel entonces y por ello quedó en el imaginario colectivo de la sociedad, como una inversión muy segura y libre de todo riesgo”. Al trazar un comparable con el presente aseguró: “si analizamos lo que sucedió con las inversiones financieras a través de los fondos de acciones y bonos, mirando la evolución si tenías USD 100 hace seis meses hoy tenés USD 40, porque los bonos y las acciones se desplomaron. Sin embargo, el que tenía USD 100 en propiedades hoy tiene USD 80 ó USD 75 y si vende vuelve a reponer un inmueble”.

En relación a como reaccionó el mercado tras la crisis del 2001 y como podría hacerlo en 2020, Gervasio Ruiz de Gopegui fue contundente al afirmar que “hoy los escenarios son completamente diferentes al de 2001, en aquel entonces el mercado no reacciona por volumen sino que lo hace por precio. Las estadísticas en la Ciudad de Buenos Aires indicaron que los inmuebles de noviembre de 2001 a noviembre 2002 llegaron a bajar hasta un 48%, esa variable se da en un mercado que estaba dolarizado y endeudado, por ello se decide salir a vender y a partir de allí se genera la necesidad de venta. En la actualidad, el que vive en su inmueble lo hace sin deuda bancaria, y el que compro lo hizo como inversión (ahorro), tampoco debe y en ambos casos no están dispuestos a una baja abrupta de precio. Por ende, el mercado inmobiliario se empezó a paralizar luego de la desaparición de los créditos hipotecarios y las sucesivas devaluaciones, es por ello que muchos de esos inmuebles se volcaron al alquiler”.

Respecto a las oportunidades que dejará esta crisis, Ruiz de Gopegui sostiene que “hoy construís por el valor de obra más bajo de la historia, estamos en el record histórico en la baja del costo del metro cuadrado de construcción, aunque esto no durará para siempre”. También se produce una anomalía del mercado ya que una vivienda usada tiene un valor igual o superior a una vivienda a estrenar. En la medida que escaseé trabajo aparecerán oportunidades para construir a precios muy interesantes, eso tiene que producir la baja en los valores del departamento usado” En relación al costo de oportunidad, Gopegui señala que “en cuatro o cinco meses, cuando se vean los excedentes de la actividad económica general, en lugar de trasladar el ahorro de pesos al dólar, se hará a través de los inmuebles en pozo. El inmueble seguirá manteniendo su seguridad por ser un bien que no se expropia y continuará como un resguardo tangible que no se defaultea ni se reperfila.”

Por CI Lic. Diego Ferreyra