Los informes deben ser exigidos por el consorcio y no por él o los propietarios de modo individual.

La figura del administrador de consorcios en la nueva legislación privada unificada remite a que el mismo es “el representante legal con carácter de mandatario”. Esa representación legal surge de la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación y por ende es, dentro del sistema de la propiedad horizontal, un órgano necesario.

No puede existir un consorcio sin administrador y en caso de vacancia, de forma temporaria puede asumir esa condición el consejo de propietarios (en el caso de que estuviese contemplado en el reglamento de propiedad la existencia de ese órgano)-

El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, por el reglamento de copropiedad y la asamblea de propietarios. Por su carácter de administrador de bienes de terceros, en su caso el consorcio, tiene la obligación de rendir cuentas de modo parcial, en la oportunidad fijada en el reglamento de propiedad horizontal o cuando lo solicite el consorcio a través de una decisión asamblearia y también rinde cuentas de modo final al concluir su mandato

El administrador entonces, debe rendir cuentas “por disposición legal” (art. 860 inc. C del CCyC) porque actúa en interés ajeno (art. 860 inc. a) del CCC) y porque se le aplican las disposiciones del contrato de mandato (art. 1324) y además, la normativa general indica que está obligado a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.

¿Quién solicita la rendición de cuenta?

Es importante despejar esta duda ya que en muchas oportunidades los propietarios se ven “tentados” a solicitarla de modo individual. Sabido es que el administrador no guarda un vínculo jurídico con los propietarios sino con el consorcio. Así, afirmamos que el consorcio es el “mandante” y el administrador, el “mandatario”. Por ende debe solicitarla el consorcio y no él o los propietarios de modo individual. Asimismo, la asamblea es el órgano encargado de recibir la rendición de cuenta documentada realizada por el administrador. No obstante, para que el consorcio pueda solicitar la rendición de cuentas, deberá estar autorizado por una previa decisión asamblearia. Mo solamente pedirá información sobre su gestión económica y financiera, sino también sobre las tareas que le confiaron realizar y las funciones que legalmente o reglamentariamente le fueron conferidas desarrollar.

Requisitos de la rendición de cuentas

 a) Ser hecha de modo descriptivo y documentado.

b) Incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión.

c) Acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos.
d) Concordar con los libros que lleve quien las rinda.

Dato:  En Rosario, la Oficina de Defensa del Consumidor, registra un índice importante de denuncias por parte de propietarios e inquilinos, contra administradores de consorcios por, esencialmente, dos motivos: deficiente liquidación de expensas y rendición de cuentas.