La flexibilización de requisitos para contratos de alquiler, la búsqueda de acuerdos entre locadores y locatarios en cuanto a la fijación de los precios y la reconversión de nuevas zonas para vivienda impulsan el equilibrio del mercado de inmuebles.  

Entrevista con José Ellena, presidente de CADEIROS y Diego Aguiló, presidente de CEIR.

Los presidentes de las Cámaras Inmobiliarias señalan los datos alentadores que muestra el sector y destacan el trabajo que hacen los empresarios inmobiliarios para lograr la estabilidad del mercado de los alquileres, mediando entre inquilinos y propietarios.

- Según la encuesta realizada por el Centro de Estudios Estadísticos de CEIR-CADEIROS, durante fines de 2017 y principio de 2018, el 97% de los contratos de alquiler tienen garantías propietarias y laborales, ¿a qué se debe que los inquilinos puedan cumplir con tal requisito?

José Ellena – Esto se relaciona con una labor que estamos haciendo desde las empresas inmobiliarias para flexibilizar el tema de las garantías, según lo requieren varios proyectos de ley relacionados con alquileres. En la actualidad, se pide una garantía propietaria y dos o tres recibos de sueldo; dependiendo del tipo de propiedad. Y en algunos casos, con el recibo de sueldo es suficiente.

Diego Aguiló – El garante es una persona física que tiene que demostrar solvencia. Un recibo de sueldo determina que esa persona es garante de alguna manera. Además del recibo de sueldo, tenemos el seguro de caución que ofrecen algunas empresas de seguros. Es un programa de garantías para los que no pueden acceder a una escritura o un recibo de sueldo.

En la actualidad apuntamos a flexibilizar estos requisitos, ya que el objetivo es lograr el éxito de la operación inmobiliaria.

- Otros de los datos aportados es que el 88% de las inmobiliarias tiene una morosidad baja entre 0-5%, ¿cómo se logra este buen porcentaje de pago, considerando el periodo de recesión actual?

 José Ellena - En general, en la cartera de clientes, dentro de la morosidad se considera a los que deben más de un mes de alquiler. Hay mucha gente sin trabajo que ha restringido su capacidad de pago. Entonces, en este contexto consideramos que es una morosidad baja. Incluso las que se encuentran en trámite judicial, están por debajo del 1%. Esto se debe a que desde las inmobiliarias tratamos de no judicializar, de llegar a un acuerdo, generar convenio de pagos, etc.

- Al monto de pagar los gastos del mes, ¿creen que el inquilino prioriza el alquiler?

Diego Aguiló– Hoy en día no se puede priorizar una sola cosa, pero el alquiler es importante ya que es el techo bajo el cual está viviendo. Al existir un grado bajo de morosidad, hay que entender que se relaciona con el trabajo que se lleva adelante desde las inmobiliarias, que es lograr que en esos 24 meses de locación haya la menor cantidad de conflictos posible. De esta manera, cuando vemos que el inquilino no llega a pagar, intervenimos para facilitar esa forma de pago porque también, del otro lado, hay un propietario que en muchos casos vive de ese alquiler-

- En periodos inflacionarios, uno de los puntos que cobra especial relevancia es el porcentaje de incremento en la actualización del contrato de alquiler, ¿cuál es la cifra que se está manejando?

Diego Aguiló – Venimos actualizando en promedio con un valor del 25% de los contratos interanuales. Esto hay que aclararlo porque se suelen difundir cifras superiores, que generan un malestar por parte de los propietarios que reclaman a las inmobiliarias un porcentaje muy superior al real.

José Ellena – Las actualizaciones no pueden hacerse por un porcentaje mayor al mencionado porque el mercado no puede pagarlo. Si bien hay un gran demanda, también hay una gran oferta de inmuebles en alquiler. Sucede que el tema de los alquileres genera mucha sensibilidad y nos toca a todos.

- Desde algunos sectores se quiere fijar un índice para la actualización de los contratos, ¿cuál es la opinión por parte de ustedes?

José Ellena - Desde las cámaras vemos con preocupación que se quiera proponer un índice de actualización, ya que consideramos que los contratos tienen que estar sujetos a la negociación entre las partes. Tiene que estar librados a la oferta y la demanda y al buen proceder del corredor inmobiliario que esté a cargo.

Si lo atamos a un índice, alguna de las partes va a salir perjudicada. Hay que tener en cuenta que el Mercado Locativo está totalmente atomizado. ¿Qué queremos decir? Que si hay 30 mil propiedades en alquiler, el 93% de los locadores son propietarios de una sola vivienda. Entonces, no hay necesidad de fijar un índice, porque no hay grandes corporaciones que ponen y sacan al mercado las propiedades generando una variación de precios.

Diego Aguiló – En el Mercado Inmobiliario, al ser un mercado libre, la mejor forma de saber en cuánto hay que renovar, es volver a tasar.

Por otra parte, los propietarios tienen que entender que el alquiler no es el monto que ellos necesitan para llegar a fin de mes. El alquiler es lo que el mercado está dispuesto a pagar en un momento determinado, por una propiedad determinada. No se puede ajustar el valor locativo a la inflación de los bienes de consumo o al aumento de ciertos servicios.

- ¿Qué otras señales alentadoras podrían mencionar del Mercado Inmobiliario en la actualidad?

José Ellena - Desde el punto de urbanismo hay dos datos salientes: Por un lado el gran desarrollo que está teniendo toda la zona de Puerto Norte y también vemos con agrado el principio de reconversión céntrica en lo que refiere a vivienda. En algunas arterias como San Juan, Sarmiento, Corrientes, la Municipalidad está otorgando mayores alturas y más metros cuadrados para los permisos de construcción, de manera que la gente vuelva a vivir en esta zona, lo que deriva en un mayor cuidado y movimiento en horarios nocturnos.

Diego Aguiló – Otro dato alentador es que en Rosario hay cinco proyectos millonarios que están en ejecución para culminar de acá a tres o cuatro años, que están impulsados por inversores que tienen mucha trayectoria.

El mercado inmobiliario, a diferencia de otros, funciona de manera distinta. Permite una mayor previsión a lo largo del tiempo y eso es un dato más que alentador en un momento del país que parece que está todo planchado- El propietario sabe que el bien que adquiere, pase lo que pase en la economía, lo sigue teniendo. Esa es la solidez del Mercado Inmobiliario.