Tres funciones básicas: representante legal, mandatario y proveedor de servicios a terceros.

La normativa del Código Civil y Comercial de la Nación reconoce expresamente la personalidad jurídica del consorcio, siendo el administrador, en consecuencia, su representante legal con carácter de mandatario. Esta modificación imprime un nuevo perfil a las funciones y responsabilidades del mismo.

1) Representación legal 

Es el representante legal de la persona jurídica consorcial con carácter de mandatario: entendido como representación orgánica o institucional.

2) Mandatario

En segundo lugar es mandatario y cabe señalar que el mandato es sólo uno de los negocios dentro de su función de representante legal. Es interesante la postura asumida por el Código ya que amplía la función del administrador, entendiendo que la representación abarca más funciones y responsabilidades. No obstante, es de resguardar que los amplios poderes que generalmente se confieren a los administradores, otorgan innumerables facultades que pueden resultar riesgosas para los bienes del consorcio si no son utilizadas con la prudencia necesaria. Recordemos que el abuso de un accionar que perjudique al patrimonio consorcial, puede configurar el delito de defraudación.

Para aclarar en qué consiste el mandato decimos que hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.

El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.

3) Proveedor de servicios

Afirmamos que el administrador es un proveedor profesional de servicios a terceros y así, se relaciona con el consorcio a través de una relación de servicios o consumo. En una comparación entre la normativa del Código Civil y Comercial vinculada con los deberes y obligaciones del Administrador y las previsiones de la legislación consumeril podemos concluir que existen varios puntos de conexión.

El administrador tiene el mismo deber de información que cualquier proveedor, como indica la Ley de Defensa del Consumidor “el proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensión.” Mientras que en el Código Civil y Comercial, el administrador también tiene deber de informar: cuando convoca a asambleas informando los datos completos de la convocatoria, la orden del día de modo preciso; cuando informa al consorcio sobre reclamos, juicios y toda otra información que puedan generar responsabilidad consorcial; cuando informa las deudas que mantiene el consorcio con relación a aportes, expensas y pagos a proveedores. Con relación al deber de seguridad,su responsabilidad la atraviesa también la ley de defensa del consumidor ya que los servicios deben prestarse sin que presenten riesgo para la salud e integridad física de los consumidores (en este caso, los habitantes del edificio).

Relación con el consorcio

El administrador de la propiedad horizontal, es una persona que guarda una relación estrecha con su representado, el consorcio. El primer administrador generalmente es seleccionado por una vinculación directa con el constructor o desarrollista, y los sucesivos, son elegidos por las asambleas conforme un criterio de prudencia y entre varias opciones cuyas referencias solicitan antes de reunirse.