La legislación vigente que regula las expensas produjo una variación en la composición y los rubros que integran el costo de las mismas.

Dra. María Alejandra Pasquet – Abogada. Consultora Inmobiliaria. Directora de la Carrera de Martillero Publico, Corredor y Administrador de Consorcio de la UAI

La legislación vigente que regula las expensas produjo una variación en la composición y los rubros que integran el costo de las mismas.

Cuando hablamos de expensas, nos referimos a los gastos y contribuciones que los consorcistas deben abonar en concepto de expensas comunes. Las mismas podrán tener dos fuentes: originadas en egresos ordinarios o extraordinarios, pero siempre serán “comunes” Salvo, claro está, que queden exentos de algunos rubros aquellos titulares de locales que, por ejemplo, no tiene acceso a la red de gas y por lo tanto no contribuirán a los consumos por ese concepto.

En suma, la responsabilidad originada de la obligación del propietario de estado de propiedad horizontal en el nuevo códice se ha endurecido con respecto al régimen anterior.

Habiendo definido este punto, vamos a profundizar cuales son los gastos que se incluyen dentro de los importes mensuales que deben afrontar los propietarios.

1. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

Las expensas de administración, se han de considerar de tipo ordinario y serán integradas por todos los gastos e importes llevados a cabo por el administrador por el cumplimiento de su trabajo. Esto incluye desde gastos de viáticos hasta sellados, intervenciones notariales, etc.

Parte de estos gastos pueden ser eventuales y otros de uso cotidiano. A tales efectos el administrador deberá llevar a cabo una rendición pormenorizada con descripción particular de cada gasto para determinar al tipo de expensas que se deberá sumar. Por uso y costumbre, los gastos recurrentes de administración ya suman en parte a las expensas mensuales ordinarias.

2. GASTOS DE REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN

Las expensas de reparación y conservación, son de tipo ordinario y esencial en la propiedad horizontal. Los importes que se recaudan se traducen en el pago de tareas que redundan en el arreglo, funcionamiento, mantenimiento de las partes comunes, esenciales para el funcionamiento del sistema.

El administrador puede contratar a empresas que realicen el mantenimiento general del edificio en todos los rubros necesario o, caso contrario, contratar las reparaciones por rubro en forma individual.

Si bien es decisión del administrador la modalidad, al existir un Consejo de Administración, introducido por la ley 26994, se decidirá en conjunto la adopción del mecanismo que tenga menos onerosidad para el consorcio.

3. SEGUROS

Los seguros de incendio en la propiedad horizontal son de carácter obligatorio

Los seguros de incendio en la propiedad horizontal son de carácter obligatorio, tanto en la ley actual 26994, como lo había sido durante la vigencia de la ley 13512.
Fuera de este seguro, la contratación de otros seguros quedará a resolver en el ámbito de la asamblea y también dependerá del tipo de propiedad horizontal, es decir si cuenta con amenities o no. Ya sea la póliza del seguro de incendio o las demás que se sumen por acuerdo de los propietarios, las primas se abonan en forma mensual. Este rubro suma a los gastos ordinarios, expensas ordinarias.

4. INNOVACIONES Y MEJORAS

Las innovaciones y mejoras de las partes comunes ameritan un tratamiento especial dentro de la asamblea y un quórum específico para su aprobación.

Tanto en las innovaciones como en las mejoras, los gastos serán parte de expensas extraordinarias que, si son aprobadas bajo la legitimidad de la ley y el reglamento, se transforman en obligatorias y con alcance generalizado a todos los propietarios y poseedores habitantes.

Aplica el reclamo judicial de la minoría disconforme si se prueba irregularidades en la votación o convocatoria para el tratamiento del tema, prepuestos excesivos o fraudulentos.

5. GASTOS DE RECONSTRUCCIÓN

Los gastos de reconstrucción se asocian como consecuencia de haberse producido alguna forma de extinción material parcial del sistema, que luego de haberse llevado a cabo la asamblea específica para el tratamiento del tema (doble mayoría), los consorcista con quórum positivo suficiente, deciden la reconstrucción del edificio en parte o total.

Los gastos que se deban afrontar serán sostenido por expensas extraordinarias solo válidas para tal hecho. Puede utilizarse el fondo de reserva.

6. SERVICIOS Y CAPITAL DE LAS HIPOTECAS Y DEMÁS DERECHOS REALES QUE GRAVEN AL INMUEBLE EN SU CONJUNTO

Constituir hipoteca que grave el edificio es un acto jurídico que reclama unanimidad de todos los propietarios, caso contrario no podrá llevarse a cabo. La hipoteca puede afectar a toda la propiedad que incluye unidades funcionales y partes comunes o gravar el terreno. Ya que necesita de la unanimidad para poder constituir el derecho de hipoteca, el pago de la deuda puede ser parte de una expensa extraordinaria o parte de las expensas ordinarias, según lo que acuerde la asamblea.

7. GASTOS ORIGINADOS POR RESOLUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS EN ASUNTOS DE INTERÉS COMÚN

Los gastos que se originen como consecuencia de la resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos en las atribuciones conferidas al administrador, o los que éste efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su mandato que no sean de uso corriente, deben tener un tratamiento particular.

Estos gastos deben ser especificados en la asamblea con sus respectivos presupuestos y que no queden encuadrados en los gastos ordinarios o de mantenimiento cotidiano. Pueden ser eventuales o mensuales. Una vez que la erogación fuere aprobada por la asamblea, el gasto cualquiera sea su origen, pasa a conformar parte de las expensas ordinarias.

8. EXPENSAS EMERGENTES DE RESPONSABILIDAD CIVIL POR DAÑOS CAUSADOS POR COSAS COMUNES

A partir de la vigencia de la ley 26994 y al investir al consorcio con la personería jurídica, este responde tanto por la responsabilidad objetiva como subjetiva. La obligatoriedad de constituir un fondo común, amén de dar respuesta a la nueva forma jurídica, implica formar un capital social que pueda dar cuenta a las acciones y transacciones que en el ejercicio pueda sen llevadas a cabo por el consorcio.

La previsión de mantener un fondo activo en dinero para eventuales acciones judiciales contra el consorcio, es recomendable que tenga una normativa específica dentro del reglamento. Es cierto que la ley no obliga a ello. Pero también es cierto que como persona jurídica que es el consorcio y las normas que en tal carácter se le aplica, debe contar con un fondo de reserva. Ese fondo de reserva solo debe ser usado para eventualidades , pero es obligatorio para los propietarios colaborar con su constitución y reposición.