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#Marco Legal

Nueva ley de alquileres

“La nueva ley reconoce la intermediación inmobiliaria sólo a través  del Corredor Inmobiliario matriculado "

Tras la aprobación de la nueva Ley de alquileres en la Cámara de Senadores del pasado 3 de Junio y a la espera de su
promulgación y posterior publicación, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) dictó la primera de las formaciones profesionales en relación con la Reforma del Código Civil y Comercial en materia de locaciones.


La misma estuvo a cargo de Mariano Esper quien es Abogado por la Universidad Nacional de Buenos Aires (UBA), además
de tener un Master en International Business Law (Universidad CEU San Pablo) y un Doctorando UBA, es profesor regular
adjunto de Contratos Civiles y Comerciales (UBA) y de la Universidad Nacional de Rosario entre otros cargos. A través de
la plataforma Zoom y ante la presencia de más de 700 corredores inmobiliarios conectados de forma virtual, disertó durante dos horas acerca de los alcances de la nueva ley.


En la introducción de la charla, Mariano Esper destacó la importancia del Corredor Inmobiliario en la nueva ley y agregó:
“es la primera vez que dentro de un Código Civil se incluye la intermediación del Corredor Inmobiliario, la normativa establece que solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado en los Colegios Profesionales según legislación provincial vigente y reconoce la fgura del Corredor Inmobiliario como único profesional habilitado a cobrar honorarios por la intermediación”.


En Rosario, solo estarán facultados al cobro de los honorarios profesionales por su intermediación aquellos Corredores
Inmobiliarios matriculados y habilitados por COCIR (segunda circunscripción), mientras que los mismos están regulados por la Ley Provincial 13.154.

En relación con la nueva ley de alquileres y la vigencia de la misma, Esper reconoció que “si bien aún no se conocen los
plazos de reglamentación y publicación de la ley, la misma regirá para los contratos que se frmen al día siguiente de su
publicación, una vez publicada rige a los contratos frmados con posterioridad de su vigencia”.


La reforma se trata de una modificación muy relevante que se hace del Código Civil y Comercial, por lo cual tendrá vigencia en todo el país. y coexistirá con el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320-20 emitido durante la pandemia de Covid19 y su posterior aval más aprobación por parte del Congreso de la Nación.

En relación con la ley, el abogado Mariano Esper asegura que “en relación con los contratos de locación, todos ellos a partir de la vigencia de ley estarán exceptuados de la prohibición de indexar, es decir que el contrato de locación se podrá indexar. Se puede aplicar a cualquier contrato de locación cualquier índice de actualización, excepto al destino vivienda que tiene un
índice especial. Valor mercadería como indexación, se podrá de hacer de forma directa a valor de precio litro pintura,
café, nafta hierro, como valor mercadería. A partir de ahora de ahora quedará validado. La diferenciación será los contratos de vivienda habitación con destino habitacional. En estos casos, el ajuste será anual y se aplicará un índice mixto de precios de consumidor y de remuneración imponible promedio en los trabajadores estables (RIPTE). El Banco Central de la República  Argentina lo 
informará y se aplicará 1 vez al año, es decir la inflación anualizada y a partir del mes 13 será actualizado a través de dicho mecanismo.”  

Respecto a los puntos más sobresalientes de la ley, Mariano Esper puntualiza que “el depósito en garantía podrá ser de 
un mes por todo el contrato como máximo, mientras que el mismo se devuelve actualizado con la restitución del inmueble al valor del último año. En relación con pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original los prohíbe expresamente si el destino es para vivienda”.


En referencia a las locaciones temporales, Esper fue prudente al punto de esperar la promulgación y posterior reglamentación
de la ley “los alquileres temporarios para turismo, descanso o similar por un plazo menor de 3 meses quedan afectados por
la Ley Nacional 27.221 que considera que se rigen por las normas del contrato de hospedaje”.


Por otra parte, en relación con el mantenimiento de la cosa, Esper afrma que “si bien es locador fuera el encargado de conservar la cosa, la ley establece la diferenciación entre lo reparación urgente, que es aquella que debe ser reparado
dentro de las 24 hs y que el locatario esta habilitado para repararlo y descontarlo como puede ser el ejemplo de la rotura
de un caño o bien la no urgente, donde allí el plazo se extiende un plazo máximo de 10 días”.

Respecto a las cargas y contribuciones, Esper expuso la diferenciación “el locatario tiene a su cargo las expensas ordinarias mientras que las extraordinarias correrán por parte del locador, exceptuando por ejemplo las multas de reglas vecinales. En relación con las garantías, cuando el destino es vivienda, el locador está limitado a la elección de una de las mismas entre título de propiedad inmueble, fanza bancaria, seguro de caución, garantía de fanza o fador solidario y propietario locatario acreditando su solvencia patrimonial a través de inmuebles o su propio recibo de sueldo”.

Para finalizar y en función a la recisión anticipada, Mariano Espert afirma que “para contratos de vivienda, transcurridos los 6 meses iniciales, podrá rescindir sin pago de penalidad solo si lo hiciera 3 meses o más de anticipación a la fecha de rescisión. Mientras que la responsabilidad de la registración del contrato de locación ante la AFIP, se deberá conocer con exactitud la implementación que llevará adelante el mencionado organismo público y que se conocerá una vez que la AFIP emita
la reglamentación pertinente”. 

Por CI Diego Ferreyra

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