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Proyecto de ley para ampliar el mercado locativo a través de una modificación al monotributo

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Aumentar la oferta locativa es un verdadero desafío para incorporar cada vez más y mejores inmuebles en alquiler. Para ello es fundamental contemplar diferentes beneficios fiscales e impositivos. En estos momentos el proyecto que modifica la actual ley de alquileres se encuentra en la Comisión de Presupuesto y Hacienda analizando un eventual cambio en el régimen de bienes personales para aquellos inmuebles que se vuelquen en alquiler. Independientemente de ello, contemplar el monotributo como figura jurídica es vital para incluir al pequeño titular de inmuebles.

Muchos propietarios que están acogidos a dicho régimen, se encontraron que con la sanción de la ley 27551 (nueva ley de alquileres) no los contemplaron en términos impositivos, viéndose estos obligados a constituirse en responsables inscriptos en caso de seguir alquilando inmuebles bajo la nueva ley.
Esa misma ley no  tuvo en cuenta la condición fiscal de muchos pequeños propietarios de inmuebles que en Argentina fueron comprando departamentos chicos como un complemento de su jubilación y que hoy muchos de ellos se vieron obligados a volcar esos mismos inmuebles a la venta. 

Es por ello que a raíz de la problemática generada por la cuestionada nueva ley de alquileres, se iniciaron diferentes reuniones con legisladores nacionales en el Colegio de Corredores Inmobiliarios (COCIR). El diálogo con los representantes de la cámara baja ya tuvo repercusiones, es por ello que tras las primeras conversaciones, se logró tener un análisis de situación real de la actual coyuntura en materia de oferta de viviendas ofrecidas en alquiler. Los datos estadísticos de rigor ayudan a interpretar la presente actualidad de manera integral y de este modo poder analizar de manera conjunta posibles soluciones que fomenten un aumento en la cantidad de inmuebles ofrecidos en locación. 

Tras los distintos encuentros con los diferentes arcos políticos, surgió un proyecto de ley presentado por la Diputada Nacional Germana Figueroa Casas. Desde la sanción de la nueva ley que hace obligatoria la registración de los contratos de locación en AFIP a través del  Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), muchos propietarios que eran monotributistas y que ya tenían una o dos actividades declaradas, se encontraron con que cada inmueble en locación representan también una actividad. Mientras que al tener más de tres, el contribuyente se transforma automáticamente en responsable inscripto, declarando IVA y ganancias. 

El proyecto presentado por la diputada Figueroa Casas, busca que el régimen tenga en cuenta la suma del importe de los alquileres de los pequeños contribuyentes, en lugar de la cantidad de inmuebles. De este modo, las propiedades que hoy en día están ociosas para no afectar la condición frente al IVA y Ganancias de los contribuyentes puedan sumarse a la oferta de alquiler.

El presidente de COCIR, Andrés Gariboldi aseguró que “es una medida para celebrar, la propuesta elevada por la diputada Nacional Germana Figueroa Casas, puede ayudar a estimular la oferta de viviendas en alquiler. Esta problemática puntual es uno de los factores que interfiere en el retiro de inmuebles del mercado locativo y afecta a la compra de un tercer inmueble para sumar a la oferta de inmuebles en alquiler.”  Y además agregó: “pasar a responsable inscripto, cambia tu situación como locador, no es un cambio menor, cambian tus condiciones impositivas no solo en el alquiler si no en tu actividad principal . Este es un punto que fue conversado con la diputada y la iniciativa fue más que encaminada.“ Para finalizar reconoció que “si bien no es la solución definitiva a la problemática, es muy importante ir haciendo las correcciones de manera gradual  independientemente del tratamiento definitivo de la ley y esta iniciativa es una de ellas.”

Ante ello lo que solicita Germana Figueroa Casas es la modificación de la ley proponiendo que la actividad de locación de inmuebles se considere como una sola actividad y unidad de explotación, sin importar la cantidad de inmuebles alquilados y que el parámetro para categorizarse sea el monto facturado.  Mientras otro contribuyente percibiendo el mismo importe queda excluido por el límite de tres unidades de explotación. Entonces, debe tributar por el Régimen General abonando el Impuesto a las Ganancias y pagando casi cuatro veces más de impuesto, o sea dos personas ganan lo mismo pero pagan distinto, afectando un principio importantísimo de la imposición: la equidad.

A modo de ejemplo: un contribuyente decide poner en alquiler una casa a un alto valor locativo, e iguala el monto que percibe otro contribuyente por el alquiler de cuatro monoambientes. El resultado es desigual: el contribuyente con una única propiedad permanece dentro del Régimen Simplificado por no superar el importe mensual autorizado ni las unidades de explotación.

La diferencia se agrava si a su vez realiza otra actividad destinada a consumidores finales, como por ejemplo un profesional de la medicina o un veterinario que también sumaría el Impuesto al Valor Agregado a la diferencia de Ganancias resultando todavía más perjudicado. 

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