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#Análisis

“Los alquileres siguen ocupando casi la misma porción de ingresos de los asalariados promedio”

En los últimos cuatro años, los valores locativos evolucionaron al ritmo de la inflación, en tanto que las tasas y servicios registraron los aumentos más importantes.

La Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (CADEIROS) publicó un informe en el que se refleja la evolución de los últimos cuatro años del  Valor Locativo, Tasas,  Impuestos y  Servicios  en función de los Salarios y la  Inflación general.

Para su elaboración, se tomaron como referencia distintos tipos de inmuebles  de 1 y 2 Dormitorios ubicados en zona Centro, Macrocentro y Zona Sur;  durante el periodo 2014 a 2018.

El informe revela los siguientes resultados: 

-Valor locativo; se incrementó en promedio un 193%

-Tasa General de Inmuebles:  219%

-Impuesto Inmobiliario: 226%

-Aguas Santafesinas; un 318% por superficie, en tanto que el costo por m3 fue del 806%

-Servicio de Gas:  3417%

-Servicio de Luz:596%

-Los Salarios AEC/ UOM:177%

-Los Salarios UTEDYC: 197%

-Los Salarios STMR: 255%

-La inflación (IPC Congreso) * 2014-2018: 179%

De dicho análisis se desprende que los valores locativos han evolucionado al mismo ritmo que la inflación, encontrándose un 12% por encima de esta última. “Creemos que para durante este 2019, ambos parámetros van a estar en conjunción dado que la inflación esperada será superior a los valores que se acordaron en las locaciones realizadas durante el transcurso 2018”, indicó José Ellena, presidente de CADEIROS. 

Por otra parte, si analizamos los componentes de Impuestos y Servicio de Aguas, podemos observar que éstos han aumentado por encima de la inflación y de los valores locativos, observándose la disparidad más importante en el Servicio de Aguas. En cuanto al Valor locativo / Inflación / Salarios, vemos que estos mantienen cierta paridad. Sin embargo, en los Servicios de Luz y Gas se encontraron los aumentos más importantes.

Por lo cual, como síntesis se puede verificar que los alquileres siguen ocupando casi la misma porción de ingresos de los asalariados promedios; no así las demás cargas y elementos que componen el uso y goce de una vivienda; que a todas luces han avanzado sustancialmente sobre los ingresos promedios de una familia tipo.-




Se puede verificar que los alquileres siguen ocupando casi la misma porción de ingresos de los asalariados promedios; no así las demás cargas y elementos que componen el uso y goce de una vivienda.


EL MOVIMIENTO DEL MERCADO EN 2019.

Con el objetivo de extender el análisis de la realidad del sector inmobiliario, entrevistamos a José Ellena para que nos pinte un panorama del comportamiento del primer trimestre de 2019. 

¿Cómo se está comportando la demanda de alquileres, considerando la llegada de estudiantes de otras ciudades y del extranjero?

Hoy tenemos una demanda más acotada. Sucede que en las mismas unidades se ubican más estudiantes. Por otro lado, también han surgido algunas alternativas de locaciones como casas antiguas en las que se ubican varios chicos, inmuebles que se destinan a dormitorios comunitarios (un mix entre un Hostel y un hospedaje). Esto último se  da mucho entre los estudiantes que vienen de Brasil, Perú, etc.  

¿Qué está sucediendo con las operaciones inmobiliarias de venta, en comparación con marzo de 2018?

Notamos que hay una baja en las operaciones, en más de un 50%. Claro que debemos considerar que hace un año, los compradores contaban con un crédito hipotecario que hoy desapareció. Además, en un año electoral,  el inversor analiza mucho más la compra, espera para tomar la decisión, tiene otras alternativas.

A la coyuntura, debemos agregar que enero, febrero y marzo son meses en los que históricamente merma el movimiento en sí, lo que se deduce en un trimestre muy difícil. 

¿Las operaciones, se están realizando en pesos o en dólares?

Si bien la valuación la hacemos en pesos, porque la reposición que es una de los métodos que usamos para la tasación lo usamos sobre el valor del m2 que se cotiza en pesos, al momento de ofrecer la propiedad a la venta lo traducimos en dólares y es en la forma en que se termina comercializando.

Por otro lado, tenemos que considerar la devaluación del peso respecto del dólar, que superó el 100%, en estos últimos 8 o  9 meses y eso no puede trasladarse al precio del departamento. Entonces, si por ejemplo, el año pasado vendíamos un departamento en u$s100.000 ($2.000.000) hoy no podemos venderlo a $4.200.000. Por eso debemos revaluar el inmueble para tener un precio acorde.

En este contexto, hoy las operaciones que se realizan se abonan en efectivo, ya no hay casi créditos. Se podría decir que desde mediados del año pasado no tenemos créditos hipotecarios. La situación es preocupante porque ningún salario se actualizó a los índices del dólar.

¿Qué expectativas hay para lo que resta del 2019?

El nuestro es un mercado que se rige por la certidumbre, por la estabilidad, ya que se manejan montos importantes y bienes de capital. Y hoy el contexto no es precisamente de estabilidad.  A lo largo de los últimos años, el precio de las propiedades y su valor relativo fueron en aumento. Lo podemos medir en la moneda que se quiera;  en relación valor = salarios o en función de otros bienes, como por ejemplo los automóviles. Por lo cual, a pesar que no estamos en un momento floreciente; el nuestro, es un mercado noble, seguro y  tangible; y fundamentalmente generador de confianza y multiplicador de puestos de trabajo. En contextos como el actual, donde sobrevuela la incertidumbre económica general  y la inestabilidad monetaria, es el momento de confiar y pensar en ladrillos; una inversión que no traiciona, no devalúa, no te será expoliada y genera bienestar y trabajo a la sociedad

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