La Capital
#Análisis

La evolución de los fideicomisos

Los mitos de esta entidad y las dudas más frecuentes sobre su tratamiento impositivo, los aspectos económicos y jurídicos.

Entrevista con el escribano. Walter H. Buffetti, asesor de Cadeiros

- ¿Cuáles son los pros y los contras de adquirir una propiedad por fideicomiso?

El fidecomiso es un contrato que genera un patrimonio de afectación (bienes fideicomitidos), lo que significa un patrimonio afectado a un fin determinado. En el caso de la construcción este patrimonio (compuesto por inmueble, mejoras, etc.) tiene por fin el desarrollo de una obra de construcción con tal o cual característica. Esa característica es el verdadero pro de este contrato, es decir el consumidor (inversor) tiene la certeza que su inversión está siendo destinada a un fondo (a un patrimonio) el cual exclusivamente está constituido para desarrollar una construcción. 
De esta manera, las contingencias patrimoniales personales del fiduciario (el administrador y responsable de este patrimonio) como las de los demás integrantes del fideicomiso (otros fiduciantes, por ejemplo) no afectarán el desenvolvimiento de la obra. En suma, sus deudas y obligaciones no pueden afectar la integridad del patrimonio fiduciario.

Por otro lado, la contra más destacable también radica en la naturaleza misma del contrato, es decir el inversor (consumidor) estará contratando con una persona (fiduciario) el cual sólo puede responder con el patrimonio fideicomitido y no más que eso en caso de causarse algún daño (cualquier perjuicio económico).-

- ¿Qué es lo que distingue a un fideicomiso de un SRL o SA?

Tanto la S.R.L. como la S.A. tienen personería jurídica y fiscal, en tanto el fideicomiso no es persona jurídica, es el fiduciario quien contrae obligaciones como tal (obligaciones que comprometen el patrimonio fideicomitido). No obstante, en referencia a las obligaciones fiscales, en los impuestos nacionales (A.F.I.P.) el tratamiento es el mismo.

También las SRL. y las SA. comprometen todo su patrimonio en cada contratación, por lo tanto y presentando como ejemplo una sociedad que tiene varios emprendimientos en simultáneo, el resultado de los mismos repercutirá en todos los proyectos. Así, las contingencias patrimoniales en caso de resultar demanda por el incumplimiento (por ejemplo) en una obra determinada, habilitará al acreedor a cobrar y en su caso embargar y ejecutar cualquiera de los emprendimientos.

En el caso de los fideicomisos, cada emprendimiento (en nuestro caso, cada edificio) es considerando un patrimonio distinto (también independiente y serado del patrimonio personal del Fiduciario y los fiduciantes) por tanto cada edificio responderá solamente por las deudas generadas por cada uno, sin extender dicha deuda a otro 

- ¿Por qué es una figura a la cual se le teme o está asociada a fraudes?

Como dijimos antes, cada fideicomiso genera un nuevo patrimonio y en algunos casos una nueva experiencia comercial, por tanto técnicamente cada vez que contratamos con un fideicomiso estamos realmente contratando con una persona nueva y es ahí donde se han registrado la mayor cantidad de inconvenientes.

Hemos presenciado a lo largo de los años experiencias desagradables de inversores/consumidores que han visto como su inversión ha fracasado (por falta de cumplimiento de parte de las obligaciones asumidas por el fiduciario en cuanto a la entrega en los plazos y condiciones pactadas y/o en el desarrollo en sí mismo de la obra). Fuimos testigo de muchas “aventuras comerciales” de parte de personas que utilizando la figura han incumplido completamente las obligaciones a su cargo, han solicitado (en algunos casos, sin que corresponda) mayores costos de construcción, y en sí han defraudado a los inversores.

Aconsejamos no contratar con fideicomisos compuestos por personas ajenas a la actividad

- ¿Qué es es lo que se recomienda para evitar este tipo de inconvenientes?
Aconsejamos no contratar con fideicomisos compuestos por personas ajenas a la actividad (emprendedores inmobiliarios en general) y/o sin un reconocido nivel ético y/o sin respaldo patrimonial. No es el fideicomiso en sentido amplio quien defrauda y/o engaña sino las personas que lo componen. Siempre es mejor contratar con un fiduciario de reconocida trayectoria. En Rosario hay muchísimos desarrolladores con amplía experiencia que se dedican a ser fiduciarios, administrando responsablemente patrimonios fideicomitidos, procurando cumplir plazos y condiciones, y protegiendo al inversor.

- ¿Qué es debe tener en cuenta el inversor que decide o lo invitan a participar de un fideicomiso?

El contrato de fideicomiso es por naturaleza un contrato de consumo (por tanto siempre el fiduciante tendrá protección por ser un consumidor) así sólo le serán exigibles las obligaciones expresamente asumidas por el mismo, más no las que no están expresamente enumeradas; así debe tenerse en cuenta al momento de contratar cuáles son esas obligaciones y saber cuáles son las facultades del fiduciario. En el caso típico de “Mayores Costos” siempre hay que solicitar el Contrato de Fideicomiso y ver si en el mismo se acuerda o no la facultad del fiduciario de solicitarlo. 

- ¿Qué evolución ha tenido en los últimos años?

Hemos visto una profesionalización en la materia. Actualmente los desarrolladores distinguen cada vez con mayor claridad la utilización de la herramienta según el fondo del negocio: así los Fideicomisos de Construcción al Costo son realmente al costo y tienen por fin adherir fiduciantes (inversores/consumidores) los cuales tienen absoluta certeza del alcance de las obligaciones asumidas y del aporte que deberán realizar, sabiendo que se circunscribirá básicamente en el costo estricto que tiene la construcción de la obra. Paralelamente, quienes optan por el fideicomiso que vende o pre vende unidades y/o inmuebles futuros, al no ingresar al fideicomiso (evitando de esa forma el riesgo empresarial) sólo obligan al comprador a abonar un precio en las condiciones y modalidades expresamente previstas en el Boleto de Compraventa suscripto.

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