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Ladrillos 2019: Esperando el rebote. “Este no es un mercado para aventureros”

Entrevista de ON24 a Gabriel Redolfi (Presidente MSR) 

Qué pasó en el mundo de la construcción rosarina en 2018?
Estuvo difícil, pero no fue un mercado tan recesivo como acostumbran a decir aquellas personas que prefieren invertir en un bono o en un plazo fijo antes que en un ladrillo.

Fueron dos años en uno, es decir, pre y post devaluación. El segundo semestre fue muy malo. El período octubre- noviembre con una pésima cantidad de ventas, donde nosotros vendimos la mitad de lo que habíamos vendido el mes anterior. Ahora, si vamos a la realidad, y la comparamos con los pronósticos de que todo iba a estallar, vemos que no pasó nada de eso, y en la construcción pasó exactamente lo mismo.

Había detractores que decían que el modelo de la construcción era un globo, que se iba a desinflar, a pinchar, y ¿cuántas estructuras de edificios vemos paradas hoy? Muy pocas; y esas poquísimas que están paradas han sido seguramente por errores de gestión y no por problemas del mercado. No es un mercado fácil, pero no estamos en 2003/2004 donde teníamos una soja altísima y la diferencia de precio entre el pozo y el terminado era de un 30%, y venía la gente del campo y tiraba las cajas con dólares sobre la mesa. No estamos en esa época.

Pero justamente las crisis de los mercados lo que hace es que se eliminen los aventureros y queden los realizadores sólidos de las obras, aquellos que saben hacer rendir a sus empresas, aquellos que saben afrontar las adversidades.

 ¿Qué tipo de mercado es el rosarino? 
Es un mercado de capitales genuinos, eso es lo que tiene de interesante. Nadie se endeudó para poder pagar la cuota de un departamento, nadie sacó un crédito como en el año 1995, que luego no se podían pagar porque el saldo del crédito era mayor a que lo que valía el departamento. Y todo lo que se hace con capitales genuinos, siempre es bueno. A la larga o a la corta es bueno, y se pudo comprobar.

En MSR, en el año 2018, luego de un intenso trabajo de lectura del mercado y de creatividad, y buscar satisfacer la necesidad del cliente, realmente batimos récords de ventas. Vendimos un 12% más que nuestro mejor año anterior que fue en 2015. Puede haber colegas a los que no les pasó eso, pero tienen sus obras financiadas, perfectamente en marcha.

No hay una burbuja inmobiliaria, pero sí un sinceramiento de precios ¿no? 
Claro. Generalmente cada cimbronazo económico implica que uno deba reacomodar, y ese reacomodamiento lleva un tiempo, 2-3 meses, costos, gastos y precios de venta. Lógicamente el valor del dólar hizo que nuestro precio de venta en pesos quede muy atrasado en relación al tipo de cambio.
En el caso en particular de MSR, como estamos en un mercado en pesos, al mantener la lista de precios en la misma moneda, poco a poco, se vuelve a equiparar a la lista en dólares que teníamos en su momento.

¿Los créditos UVA fueron un problema más que una solución?
El UVA no es el problema. Se mitificó que el UVA era una porquería. Es un instrumento a mi entender, maravilloso, porque no hace más que reflejar la realidad, es decir, si el UVA aumentó el 2% o el 3% este mes, es que la leche, el pan, la nafta, el gas aumentaron ese porcentaje en promedio. Lógicamente los sueldos quedaron atrasados a eso. Pero el UVA fue el primer instrumento oficial, medible y cuantificable que tuvimos.Lo que está mal es el mercado financiero argentino,que empezó a levantar la tasa adicional, UVA más 5%, luego más 7 %, etc. El mercado financiero argentino no está preparado para créditos de inversión, son bancos de consumo y tarjetas de crédito.

¿En qué lugares de Rosario ves hoy buenos negocios? 
Sigue siendo realmente imbatible toda el área de Parque España. La zona de Tribunales viene con preventas muy exitosas, hay espacios todavía pero los terrenos están cada vez más caros porque empiezan a adquirir un valor y una incidencia dentro del edificio muy importante.  

Los anillos van a tardar más en desarrollarse, porque no convalidan precio aún. Nosotros estamos analizando emprendimientos por Av. 27 de Febrero, y dos emprendimientos por Bv. Avellaneda, y estos dos últimos no convalidaron buen precio al igual que el de 27 de Febrero ¿Por qué? Ante los sinceramientos de los precios, lo que antes te salía comprar un departamento por Bv. Avellaneda, quizás hoy lo compras por Av. Francia,  entonces todos estos reacomodamientos y hasta el desarbitraje que sufrió el mercado en esta crisis ha hecho que la gente por ahí se retraiga y los modelos expansivos a nivel urbano de los anillos se hayan frenado un poco. 

 Incluso con el nuevo código urbano, que deja a los barrios -es decir- a los sectores que están entre avenidas, con índices muy bajos, entonces todo lo que son los anillos de las avenidas de Rosario y los corredores urbanos este - oeste o norte-sur, van a seguir adquiriendo cada vez más preponderancia.

 La visión general es cautamente optimista. La inversión inmobiliaria seguirá siendo un pilar de la economía, arrastra y promueve un sinnúmero de industrias y servicios, y realiza una dinámica en los flujos económicos que no los provoca una Lebac ni un plazo fijo. Y a la larga, ese dinamismo juega a favor de toda la sociedad.


Mercado inmobiliario en la región, un resguardo de que resiste al paso del tiempo 
C.P. Matías L. Antón / Director Económico Financiero MSR Constructora SA 

Durabilidad, tangibilidad, seguridad, solidez, son algunos de los atributos que habitualmente se asocian en el decir cotidiano con la inversión inmobiliaria. Invertir “en ladrillos”, como también se suele llamar a este particular rubro donde colocar ahorros y capital, fue y es considerado una garantía de resguardo de valor.

La inversión en inmuebles es considerada popularmente como el baluarte de la defensa del ahorro. Una característica que mantiene constante el apetito inversor, generando un flujo de dinero cada vez mayor en un país en donde no abundan las inversiones de bajo riesgo.

Pero no son solo fines de protección del valor del capital los que canalizan hacia el Real Estate un importante flujo de dinero. La ganancia de capital producto de la participación en distintos tipos de negocios inmobiliarios también genera abundantes inversiones en el sector.

Son muchas las variables y las opciones a considerar por una persona a la hora de invertir el fruto de su trabajo y su esfuerzo en un inmueble: la ubicación de los desarrollos y su entorno, la flexibilidad y diversidad de planes de financiación, y el respaldo y trayectoria del desarrollador.

Los barrios consolidados favorecen la inversión inmobiliaria y reducen los riesgos. La localización de una propiedad no solo permite conservar el valor e incrementarlo a lo largo del tiempo, sino que en momentos de crisis una buena ubicación amortigua el impacto. Además, incluso, agiliza su reventa.

Hoy existen diversos actores en el sector que ofrecen planes de financiación en 48, 60, 84, 120 y hasta 240 cuotas. La flexibilidad a la hora de concretar una operación otorga otro atractivo a la inversión. Son muchos los que valoran el esfuerzo de empresas desarrolladoras que, ante la ausencia de actores financieros, salen a ofrecer financiación propia y trasladan este beneficio a sus clientes, permitiéndoles acercarse al sueño del techo propio en cuotas accesibles para sus bolsillos.

Es de enorme relevancia saber quién es el que desarrolla, quién es el que construye y quién es el que vende. Todo negocio puede parecer brillante pero la solvencia que se traslada al cliente por la trayectoria de un desarrollador también cuenta.

Para comprender la buena salud del mercado inmobiliario y su consolidación a lo largo del tiempo, propongo el análisis gráfico de la evolución del valor del m2 en pesos en la región (base 100 = enero 2013) comparado con la inflación, el índice de precios de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), el dólar oficial y el dólar Informal.

 


De acuerdo a los datos arrojados en los últimos 6 años, observamos un comportamiento al alza (mayor al 600%) del valor del m2 de las propiedades en el sector para toda la región. Muy por encima de la Inflación y el CAC, que registraron subas promedio del 470% para el mismo período. También podemos ver un incremento en conjunto en los valores del m2 con respecto al dólar, termómetro por excelencia en el ánimo del inversor argentino, un hecho que deja clara la estabilidad en el mercado inmobiliario de la región.

Queda claro que la inversión en Real Estate ha representado históricamente un resguardo de valor seguro ante escenarios de alta inflación, devaluación y crisis financieras en nuestro país. El inversor argentino piensa en el largo plazo, piensa en la durabilidad de sus actos. No hay economía que subsista basada sólo en Plazos Fijos y Lebacs. La economía argentina es cambiante y no hay mejor herramienta para dormir tranquilo que el consolidado fenómeno de la inversión en ladrillos.

 






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