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#Negocios e Inversión

En un mercado de alquileres que se mantiene estable, las unidades chicas son las más buscadas

El inquilino prefiere los monoambientes y departamentos de un dormitorio. La tendencia es la renovación de los contratos y, en algunos casos, compartir los gastos de un alquiler entre dos personas.

 Entrevista con Diego Aguiló, presidente de CEIR y José Ellena, presidente de Cadeiros

- Ante la dificultad de acceder a la vivienda propia, ¿se generó un aumento en la demanda en el alquiler de los inmuebles residenciales? 

José Ellena - La demanda sigue sostenida. Lamentablemente el problema de la vivienda está más vigente que nunca. La incipiente movida que hubo con créditos hipotecarios no alcanzó a paliar la crisis. 

Diego Aguiló - La demanda continúa equilibrada. En este último año, lo que se empezó a visualizar es que gente que, antes alquilaba un departamento de un dormitorio, hoy la situación económica lo llevó a volver a la casa de sus padres. También se dan casos en que una pareja que vivian en departamentos distintos, se van a vivir juntos y así dividen los gastos.

No podemos decir que de forma automática, ante la imposibilidad de compra se opte por el alquiler, ya que para rentar una propiedad se necesita de una certidumbre económica, de un ingreso promedio que permita cumplir con ese compromiso que se asume a futuro.

- ¿Cuál es la tipología más demandada para alquiler en propiedad horizontal?

D. A- Los monoambientes y departamentos de un dormitorio. El inversor opta por ese tipo de unidad porque sabe que tiene una alta demanda de alquiler. Los inmuebles de mayor superficie son más requeridos por grupos familiares que tiene cierta estabilidad económica, ya que se trata de un valor importante. Alguién que recién se inicia en su trabajo o profesión o una persona que se acaba de divorciar, en general opta por una unidad de menor superficie. 

J. E– El departamento de un dormitorio es más versátil y cubre las necesidades de personas solas, parejas y estudiantes. 

- ¿Los inquilinos optan por la renovación contrato o se mudan a otro inmueble?¿Cuál fue la tendencia durante este año?

J. E– Loideal es la continuidad. Se deben brindar condiciones para que el inquilino no deba estar mudándose por periodos cortos. Recordemos que dentro de los proyectos de ley que estaban en tratamiento, se hablaba de un mínimo de tres años para el contrato. Toda mudanza, cambios de hábitos, de vecinos, etc, genera una incertidumbre lógica para estos casos 

D.A - Quien está dentro del inmueble, salvo que haya algún conflicto entre locador y locatorio, prefiere quedarse. Hay sobre todo una cuestión de economía ya que se ahorran los gastos de mudanza, y otros factores relacionados con el desarraigo.

Es importante que al momento de fijar las condiciones para la renovación del contrato, haya un acuerdo entre propietario e inquilinos, de forma que sea lo más equilibrado posible. El valor del nuevo alquiler no debe ser tan excesivo como para que se pierda al inquilino, como tampoco puede ser tan insignificante, que derive en que al propietario no le interese poner en alquiler ese inmueble.

El mercado inmobiliario no se puede manejar según los índices de inflación. Si para el año que viene se habla de un 40 o 50%, los incrementos de locación no pueden superar el 30%, porque el mercado no lo puede pagar. 

- ¿Hubo algún crecimiento en la demanda de casas, relacionada con el desarrollo de ciertas zonas cercanas a Puerto Norte o con el crecimiento de localidades vecinas a Rosario, como es el caso de Roldan o Ibarlucea ?

D. A - Son dos clientes distintos. Los alquileres en Rosario, en las cercanías de Puerto Norte, se han incrementado. Aunque no haya habido una mejora en el tipo de inmueble que se ofrece, el atractivo se generó por el cambio en el entorno. Cuando la obra pública y la infraestructura de servicio se unen con el capital privado, generan este tipo de transformaciones. No solo en el sector donde interviene, sino en toda la zona que rodea esa intervención. Entonces, en todo el sector aledaño a Puerto Norte, notamos una mayor iluminación, seguridad, tránsito de personas, generando una gran atractivo desde el punto de vista de la calidad de vida.

Por otro lado, quien decide alquilar una casa en un barrio abierto o por fuera de la ciudad, está buscando paz, tranquilidad, seguridad. Se trata de familias que recién se inician, con hijos chicos. Además, en los últimos 25 años Rosario ha crecido de una forma impresionante. Entonces, una persona que vive y trabaja en el centro, sufre un nivel de estrés tan grande, que en muchos casos, prefiere irse de allí cuando sale de trabajar. 

- ¿Cuál fue el comportamiento de alquiler de oficinas y locales comerciales?¿Hubo un desplazamiento de la oferta o la demanda hacia otras zonas?

D. A - Las oficinas no son caras. Las alquilan profesionales que tienen sus clientes o su trabajo y ese monto mensual no altera sus finanzas. El local comercial es distinto y está ligado al ingreso que se pueda producir. Está muy relacionado al consumo, por lo tanto el mantenimiento de ese alquiler se pone en riesgo cuando baja el consumo y suben los costos fijos- Tenemos clientes que tienen que dejar el local porque, por ejemplo, la factura de luz duplica el alquiler. 

J. E – En lo que refiere a la oferta de alquiler de oficinas, hay una tendencia hacia la zona de Puerto Norte. Claro que el gran volumen del sistema financiero y oficinas públicas están en el microcentro, pero el macrocentro está comenzando a ser demandado para este tipo e inmuebles. Por otro lado, hay una incipiente transformación de  la zona de los nuevos Tribunales Penales que le vendría muy bien a la ciudad.

En cuanto a los locales comerciales; se establecieron algunos centros comerciales de distintos barrios y se posicionaron algunas arterias o sectores céntricos sobre otros-

- ¿Hay algún movimiento relacionado al alquiler de otros inmuebles comerciales como depósitos, galpones? 

J.E - En los últimos años se vienen consolidándo desarrollos de parques Industriales; que son de gran valía por el reordenamiento desde y hacia la zona Metropolitana en general 

- ¿Qué ocurrió con las cocheras, tanto para la compra como el alquiler?

D. A - Son una necesidad en cualquier parte, las adquiere porque las necesitan. En cuanto a la compra, hay un mercado destinado a ese tipo de inmuebles, pero las inversiones son de bajo monto

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