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#Análisis

El crecimiento de la oferta de locales y oficinas es impulsado por los nuevos emprendimientos del micro centro y de Puerto Norte

Los datos se desprende de un análisis realizado por CEIR en base a los avisos clasificados de 2017 y 2018. El valor promedio publicado de las oficinas tuvo incrementos interanuales por encima del 35 por ciento.

Guillermo Eckert – Licenciado en Sistemas. Corredor Inmobiliario. Vicepresidente de CEIR 

Retomando la nota publicada el pasado domingo 28 de octubre - acerca de la evolución de los inmuebles en alquiler - en esta oportunidad abordaremos el comportamiento de la oferta publicada en los inmuebles de uso comercial.

Según los datos que surgen de un análisis comparativo que se hizo sobre los avisos clasificados publicados en Diario La Capital el tercer domingo de AGOSTO/2017 y el mismo domingo de AGOSTO/2018; hubo un aumento en la oferta de alquiler de locales comerciales, oficinas y galpones y depósitos. Estos rubros concentran casi el total de la oferta de inmuebles comerciales.

En referencia a las variaciones de precios, el informe revela que las oficinas y los galpones o depósitos tuvieron grandes incrementos interanuales en sus precios promedios publicados.

La oferta de alquiler de inmuebles comerciales

Los avisos de inmuebles comerciales representa casi un 25% del total de ofrecimientos de locaciones. Dentro del rubro, los locales comerciales y oficinas y los galpones y depósitos, concentran la oferta de este mercado.

Comparando ambos años, se registró un aumento en ambos rubros (13.64% para galpones/depósitos y 29.29% en locales/oficinas)

En el caso de locales/oficinas, donde bajo el mismo rubro se publican dos tipologías –y, consecuentemente, dos destinos diferentes- si bien hubo un aumento de publicaciones, se mantuvieron muy uniformes las participaciones de cada sub-rubro dentro del total de avisos. En ambos años se verificó la misma relación de 2 a 1: un tercio de avisos de oficinas y dos tercios de avisos de locales. 

Analizando en qué porcentaje aumentó la cantidad de avisos en cada sub-rubro (es decir, su evolución en los dos años considerados) observamos:

- Un crecimiento del 19% en la oferta de oficinas.

- Un aumento del 35 % en los avisos de locales comerciales.

Aunque el aumento de oferta de locales es mayor, no sucede lo mismo con el Valor Promedio Publicado (VPP). Comparando ambos períodos, el VPP de las oficinas creció un 36,4% y el VPP de los locales comerciales, tuvo una variación del 25,6%.

En 2017 el Valor Promedio Publicado de una oficina era de $5.900, mensuales y este año asciende a $8.050, mensuales. En 2017 el VPP de un local comercial se estimaba en $8.350, en tanto que en 2018 se incrementó a $10.488,.

En tanto, en los galpones y depósitos (a pesar de la escasa información disponible en cuanto a precios) los aumentos del VPP superaron el 100%.

Valores individuales interanuales

Respecto de los valores publicados individuales tomados entre los dos años y analizando los extremos de cada producto (precios mínimos y máximos), vemos una gran dispersión, debido a la variedad de ofertas, pero también a raíz de la pérdida del valor adquisitivo de la moneda.

Por ejemplo, en el 2017 se podía observar una oferta de alquiler de oficina desde $ 1.000,- (edificio de oficinas de Sarmiento al 900) y en el agosto del corriente año, el precio más bajo es $ 2.400,- (edificio de oficinas en Santa Fe 1200).

Para el caso de locales comerciales, el año pasado se podía alquilar un local de 24m2 en la galería de Mitre al 900 por $1000 mensuales; mientras que según los registros de agosto/18, el local más económico para kiosco (así ofrecido) frente a la Plaza Sarmiento se promociona en $ 1.950,-. Los extremos superiores tuvieron una variación negativa, ya que no se observaron en los avisos 2018 precios tan altos como los del 2017.

Localización

Puntualmente, el movimiento de la oferta de alquiler de locales comerciales por zona se distribuyó de la siguiente forma:

  • Área Central (Oroño, Pellegrini y el Río) contamos 57 unidades en 2017 y 79 en 2018.

  • Primer anillo perimetral (hasta 27 de Febrero y hasta Avellaneda) el conteo dio 39 en 2017 y 64 unidades en 2018.

  • Resto de las zonas: 54 locales ofrecidos en 2017 y 56 en 2018. 

En las oficinas en alquiler podemos observar:

  • Área Central (Oroño, Pellegrini y el Río) contamos 66 unidades en 2017 y 68 en 2018.

  • Primer anillo perimetral (hasta 27 de Febrero y hasta Avellaneda) el conteo dio 18 en 2017 y 28 unidades en 2018.

  • Resto de las zonas: 5 inmuebles ofrecidos en 2017 y 22 en 2018. 

Conclusiones

A fines de hacer una interpretación del la actual coyuntura del mercado, en base a los datos recabados, podemos efectuar algunas conjeturas:

  • La información relevada muestra que en el período considerado la oferta en los barrios se mantuvo invariable de un año al otro; en tanto que sí se incrementó la oferta para el Área Central y su primer anillo (27 de Febrero y Avellaneda).

  • En base al análisis de la ubicación de los locales ofrecidos (en los que no hubo variación en el número de publicaciones entre ambos años), podemos entrever que hubo un afianzamiento del “compre local” del comerciante del barrio, desalentándose la llegada hacia la zona céntrica o macrocéntrica y, por ende, es en estas últimas donde se observa mayor oferta. Esta disponiblidad de locales en alquiler se debe también a los nuevos edificios recientemente inaugurados en el área céntrica, que poseen locales en su planta baja.

  • Como contrapartida, en las oficinas vemos que no varió la oferta de aquellas unidades ubicadas en el microcentro, pero sí se observa un auge tanto en los barrios como en el primer anillo, con motivo de mayores ofrecimientos, fundamentalmente en la zona de Puerto Norte (Forum, Ciudad Ribera, Nord Link, Condominios del Alto, etc). 

  • Las significativas variaciones del aumento de valores promedios publicados entiendo se debe en el caso de los locales, a la aparición de unidades de gran superficie y en las oficinas, al ofrecimiento de unidades premium conjuntamente con otras bien ubicadas y con amplias comodidades.

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