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#Análisis

El alquiler de departamentos de un dormitorio concentra el 25 % de la oferta de unidades de PH

El dato se desprende de un análisis realizado por CEIR en base a los avisos clasificados de 2017 y 2018. El informe revela además, que se incrementó el valor promedio publicado de monoambientes y casas.

Guillermo Eckert – Corredor Inmobiliario. Integrante de la Comisión Directiva de CEIR

Un análisis comparativo que se hizo sobre los avisos clasificados publicados en Diario La Capital el tercer domingo de AGOSTO/2017 y el mismo domingo de AGOSTO/2018, arrojó que la oferta de departamentos de un dormitorio supera ampliamente al resto de las tipologías de PH. Y que las casas en alquiler solo representan el 10% de los avisos publicados.

En cuanto a los precios comparativos, disminuyó el valor promedio publicado de las unidades de uno y dos dormitorios, pero aumentó el valor promedio de los monoambientes, al igual que el de las casas.

LA OFERTA DEL MERCADO DE PH

Más del 60% de los clasificados de alquiler de viviendas se concentra en las unidades de PH en todas sus tipologías (dptos. monoambiente y de 1, 2, 3 y 4+ dormitorios), quedando el resto distribuido entre casas y departamentos de pasillo (no se analizaron los casos de ofertas en amueblados ni las piezas de pensión, ya que abarcan una oferta muy reducida)

Del análisis se desprende que la mayor cantidad de la oferta corresponde a los departamentos de un dormitorio, ya que concentran más del 25% del total de clasificados (en el corriente año llegó al 28.3%), quedando en un segundo lugar las unidades de dos dormitorios y en el tercer puesto, los monoambientes.

En el caso puntual de los clasificados 2018, se cuenta un total de 500 ofertas de departamentos de un dormitorio, igualando la suma de las otras dos tipologías mencionadas: (226 avisos de monoambientes y 274 de dos dormitorios).

En tanto, los departamentos de 3 y 4 dormitorios, no supera en ninguno de los años evaluados, el 5% del total de avisos.

VALORES Y DESCENSO DE LOS PRECIOS PROMEDIOS PUBLICADOS (VPP)

Teniendo en cuenta que la “niña bonita” son los departamentos de un dormitorio, es llamativo ver que el precio promedio publicado haya sufrido un descenso interanual.

En los clasificados del 2017 se publicaba en $ 7250,- (con una brecha que osciló entre los $3000 y los $11500); mientras que en el 2018 la media de precios fue de $ 6348, (puntas entre $4000 y $13.000,-), lo que representa un porcentaje de caída del 12.4 %.

Pero el fenómeno no solo quedó reservado para los departamentos de un dormitorio, sino que algo similar se puede observar en las otras ofertas; por ejemplo, en las unidades de dos dormitorios y en las unidades de tres dormitorios que tuvieron también un descenso en sus precios promedios publicados.

Solo los monoambiente mostraron un crecimiento significativo del 28% en sus Valor Promedio Publicado($ 4014,- para 2017 y $ 5192,- 2018).

Dentro de la tipología de PH, solo los monoambiente mostraron un crecimiento significativo del 28% en sus Valor Promedio Publicado

VENTA DE CASAS
Considerando las publicaciones de casas (de uno a 4 dormitorios), en ninguna de las fechas analizadas se superó el margen del 10% del total de avisos lineales.

 En ambos años, el primer lugar corresponde a la oferta de casas de dos dormitorios. En esta tipología los avisos tuvieron un incremento del 22%, comparando 2017 y 2018.

Otro dato llamativo de las casas de dos dormitorios es el incremento del precio promedio publicado. En 2017 fue de $ 7200 (donde el precio más bajo fue de $ 3800,- para una casa interna en zona sur y el máximo de $ 12000,- para una finca con jardín en Fisherton) y en 2018 alcanzó los $ 9400, ($5800,- en zona oeste y $17000,- en zona Alberdi, con pileta y quincho), lo que representa un aumento del VPP de un 30.7%

En este mercado de locaciones de casas, en todas sus variantes de tamaño tuvieron variaciones positivas en su VPP.

CONCLUSIONES

 Considerando la cantidad de avisos publicados en el sector residencial de PH, vemos que:

  • -bajó la oferta de monoambientes y de unidades de dos dormitorios

  • -se mantuvo casi invariable la oferta de tres dormitorios

  • -se incrementó la oferta de departamentos de un dormitorio.

Entiendo que el importante movimiento de créditos hipotecarios de finales del 2017 y principios del 2018 quitó del mercado precisamente las tipologías más demandadas por los primeros propietarios o profesionales jóvenes, esto es los monoambientes y las familias, los departamentos de mayor tamaño. En tanto, se siguió construyendo la típica mercadería de un dormitorio.

La caída del valor promedio publicado, del 12.4% en las ofertas de PH de un dormitorio, puede deberse a la saturación del mercado de estas unidades por un lado y, por otro, a la escasa oferta de inmuebles premiun, que suelen ser más buscados por el locatario de este tipo de departamentos. Un 25% de la oferta publicada está por debajo de $ 5500,- y solo el 7% iguala o supera los $ 8000,-

Los monoambientes, que mostraron un aumento del VPP que ronda el 28%, evidencia el crecimiento en las unidades premium de las nuevas zonas de Puerto Norte, mientras que las ofertas de unidades ubicadas en zonas periféricas apenas mostraron un aumento del 13% en su VPP.

Las casas, en todas sus tipologías, son como de costumbre un mercado aparte, especial, ya que no solo aumentaron su VPP en casi todos los rubros sino que además se incrementó la oferta de opciones, aumentando paradigmáticamente dos indicadores que suelen ser opuestos: precio y cantidad.

 En la próxima edición, abordaremos el mercado de alquiler de locales comerciales.

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