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Crece la cantidad de inmuebles ofrecidos en venta

El mercado inmobiliario viene acumulando de forma sostenida, un incremento en las propiedades que se ofrecen para su comercialización. Los diferentes portales inmobiliarios, dan cuenta de un aumento constante en la incorporación de nuevos inmuebles que se suman a la venta semana a semana. Si bien los factores que produjeron este sobre stock de viviendas en venta son varios, la falta de crédito hipotecario es el principal escollo que padecen los argentinos al momento de intentar acceder a un hogar a través de la compra.

En estos momentos, el Gobierno nacional se encuentra trabajando en la problemática a través de un proyecto para que luego sea tratado en el congreso. El mismo apunta específicamente a la clase media y se estimarían otorgar unos 10.000 créditos por año, tanto para vivienda nueva como usada. Además se propone la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción, con el objeto de brindar sustentabilidad al sistema de crédito hipotecario, promover el acceso y fomentar la complementariedad con el mercado de capitales. 

El proyecto de Ley tiene como objetivo general impulsar el crédito hipotecario, promover el ahorro nacional en moneda local y reducir el déficit habitacional. 

Mientras que el mismo fondo apunta financiarse a través seis modos: 1) una prima contenida en las cuotas de los créditos hipotecarios; 2) el rendimiento de sus inversiones; 3) los aportes que deberán integrar las entidades financieras de acuerdo con lo establecido en el artículo 5° de esta ley; 4) un aporte inicial del Tesoro nacional que le asigne el Estado nacional; 5) aportes, financiaciones, subsidios o donaciones provenientes de organismos multilaterales de crédito; 6) los recursos que bajo cualquier título reciba de organismos públicos, privados, nacionales e internacionales. 

Además de la falta de crédito hipotecario, otro de los factores que inciden en la sobre oferta de inmuebles son las restricciones del mercado cambiario para acceder a la compra de dólares. En una economía donde la inflación acumulada sólo en lo que va del 2021 alcanzó el 17,6%, acceder a una vivienda no es tarea sencilla. Estas variables terminan siendo una barrera más para acceder a una casa familiar en un país que carece de moneda estable.

La pandemia trajo incertidumbre en la toma de decisiones, mientras que la nueva ley de alquileres sumado al congelamiento a través de los DNU fueron otros eslabones que afectaron de manera directa la previsibilidad de corto y mediano plazo en tiempos de COVID19, donde el aumento en la oferta de inmuebles en venta se mantienen de manera sostenida. Según el último relevamiento del Departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios (COCIR), realizado junto al Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la UNR indicó que el 87% de las 400 inmobiliarias consultadas, había notado un aumento significativo en la incorporación de nuevas propiedades para la venta. Por otra parte, el 56% de los encuestados indicó que tuvieron casos de viviendas que se encontraban en el mercado locativo y  pasaron a ofrecerse en venta.

Para entender la complejidad del momento dialogamos con el CI Jose Ellena miembro del Directorio de COCIR, quien afirmó que hay varios factores que hicieron que hoy tengamos una gran oferta de inmuebles, aunque el orden es relativo, creo que el mayor de los elementos a tener en cuenta y que repite en la actualidad es que hoy tenemos una bajísima demanda. A ello hay que sumarle que existen muchas propiedades que por motivos particulares de los vendedores, salen del mercado del alquiler para volcarse a la venta. Y estos son puntos que van extendiendo la base de oferta de inmuebles en venta de manera ininterrumpida.

También hay que sumar lo que se ha construido en los últimos dos años y que ahora una vez terminados se vuelcan al mercado de ventas, hoy se encuentran con que no hay mercado genuino. Mientras que esta manera de capitalización transformando pesos en ladrillos continúa, al haber poca demanda se hace más largo el proceso de salida. También casos de gente que vivía en las afueras de la ciudad y tenía un departamento en Rosario como segunda vivienda. Hoy ante esta situación, en la que cuesta mantener un inmueble por el alto costo de mantenimiento y servicios al igual que expensas, muchos deciden volcarlo a la venta aumentando también la oferta.

En relación a lo complejo de la coyuntura, Ellena fue muy tajante en afirmar que “solamente cuando se vaya esta pesadilla podremos tener un parámetro de forma directa o indirecta para medir los efectos económicos que nos dejó, estamos en una situación inesperada y desconocida que hace que la gente se quede quieta y no esté motivada a tomar decisiones. Es una cuestión muy incierta a todo nivel, el posicionamiento por parte del propietario que necesita vender es sumamente permeable en estos tiempos, no así la parte compradora. Todo tiene que ver con los estados de ánimo y la mirada a futuro, es la cuota de optimismo lo que hace convalidar la toma de decisiones en esta coyuntura social y económica.

Por otra parte y en relación a los incentivos por parte del estado para intentar que vuelva el crédito hipotecario, el CI Jose Ellena reconoce que la falta de acceso al crédito por parte de trabajadores que, sin tener acceso a financiación, se ven imposibilitados de llevar adelante este tipo de operaciones de compra de inmuebles.

Con un dólar volátil, una inflación alta, desplome total del consumo y fuerte aumento de despidos en el sector privado, fueron un combo explosivo. Los que siguieron trabajando y cobrando, disminuyeron al mínimo sus gastos, se encargaron de ahorrar en divisa estadounidense y atesorar, cuando antes sin la incertidumbre de la pandemia se volcaban al ladrillo o a la inversión en la vivienda como resguardo de capital. 

En la actualidad hay pocas consultas aunque algunas hay, la gente busca ofertas y oportunidades. No es una cuestión de que no haya dinero o necesidad, pero no hay interés en invertir en un bien de capital que es de difícil realización en medio de una Pandemia. En la actualidad con el alza del costo de vida, no es interesante desde el punto de vista de renta como aquel que compraba el inmueble y los ofrecía en alquiler.

C.I. Diego Ferreyra DEPARTAMENTO DE COMUNICACIÓN COCIR

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