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#Análisis

Alquiles en Dólares

¿Es legalmente eficaz pactar los alquileres en moneda extranjera?

Por Dres. Enrique L. Abatti  e Ival Rocca (h)

El art. 1187 del Cód.Civ. y Com., dispone que: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidiolo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa”.

Como vemos, la norma dispone que el precio (alquiler) debe ser en dinero y no en “cosa”, como sería la moneda extranjera. Sin embargo, la moneda extranjera es considerada por el art. 765 del CCyC como moneda (dinero) que no tiene curso legal en el país o sea que el cuerpo legal la reconoce como moneda, pero la categoriza artificialmente como “cosa”, desarmonizando con el resto de las obligaciones este agregado al proyecto original, ya que cuando establece que se le aplican las reglas de las obligaciones de dar cantidades de cosas, nos encontramos con que este tipo de obligaciones de dar cantidades de cosas, no están reguladas en el CCyC.

Por ello, aparentemente, estaría vedado pactar los alquileres en moneda foránea, porque al ser “cosa”, se desvirtuaría el concepto de locación y se trataría de un contrato innominado, ya que no se cumpliría con uno de sus elementos esenciales, cual es el precio (alquiler) en dinero.

Solución que brinda el art. 1133 del CCyC 

 Ante la imposibilidad legal de pactar el alquiler en moneda extranjera, sin correr el riesgo de encontrarnos ante un contrato innominado (art. 970 CCyC), nada impide que por aplicación del art. 1133 del CCyC en conjunción armónica con el art. 772 del CCyC, se lo refiera a la suma necesaria de pesos (moneda de curso legal en la República) para adquirir X dólares estadounidenses o euros, etc., a elección alternativa y mutable del locador, según cotización en el mercado cambiario argentino o uruguayo.

Alquiler pactado «en» moneda extranjera y no referido a ella. 

Si en un contrato locativo se pacta el alquiler, por ej. en “dólares estadounidenses billete”, estaríamos ante un contrato  innominado y, de acuerdo al art. 970 del CCyC, que reemplazó al art. 1143 del Cód. Civil de Vélez Sarfield la nueva norma establece un orden de prelación, teniendo en cuenta: a) la voluntad de las partes; b) las normas generales sobre los contratos y obligaciones; c) los usos y prácticas del lugar de celebración; d) las disposiciones correspondientes a los contratos nominados que son afines y se adecuen a su finalidad.

En este supuesto, es evidente que debe considerarse en primer lugar la voluntad de las partes, que es celebrar un contrato locativo y pagar los alquileres en dólares. En segundo lugar, se tropieza con que las normas generales sobre contratos y obligaciones se contradicen en este caso, porque el art. 1187 CCyC establece claramente que el precio debe ser en dinero, pero el art. 765 reza que a la moneda extranjera se la considera como obligación de dar cantidades de cosas y la cosa no es dinero y además el Código no reglamenta este tipo de obligaciones. Sin embargo el Código se refiere a “moneda que no sea de curso legal” en el país, con lo cual, expresamente, le reconoce la calidad de “moneda”, pero la cosifica y faculta al deudor (locatario) a cancelar la obligación (alquiler) en moneda de curso legal (norma supletoria, ya que el locatario puede renunciar a ella). Por último, el art. 766 imperativamente establece que el deudor (locatario), debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada (dólar). Entonces, si el locatario renunció a la facultad de pagar en moneda de curso legal, debe pagar en dólares, no sólo en virtud de lo dispuesto por el art. 766 CCyC, sino también en base al art. 772 CCyC.

En tercer lugar, si consideramos los usos y prácticas del lugar de celebración del contrato, es común que los contratos locativos de finalidad comercial, en ciertos lugares, se pacten con alquileres en dólares, incluso en las viviendas con destino diplomático (art. 1199 inc. a) CCyC, con lo cual se cumple con el inc. c) del art. 970.

Por último, se aplicarán las disposiciones de los contratos nominados afines que son compatibles y se adecuen a la finalidad o sea, la locación. 

Entonces, en este caso, si bien el contrato sería innominado, en la práctica se trataría de un contrato locativo cuyo alquiler está pactado en moneda que no es de curso legal, pero es moneda al fin y a la cual se le aplicarán las disposiciones sobre “obligaciones de entregar cantidades de cosas”, que curiosamente, no están reguladas en el CCyC.

Es de aplicación al caso, en relación a la interpretación que debe prevalecer en este tipo de contratos, los principios generales de los arts. 1061 –intención común de las partes y buena fe–, 1063 –significado de las palabras en el sentido que les da el uso general, del acuerdo de las partes o de los usos y prácticas del lugar de celebración–, 1065 –circunstancias en que se celebró, conducta de las partes, incluso la posterior a su celebración y la naturaleza y finalidad del contrato.

Conclusión. 

Si bien sería legalmente factible pactar alquileres en moneda foránea, como el contrato resultaría innominado, para evitar inconvenientes interpretativos y de posterior ejecución, es aconsejable referir el alquiler al valor de la “cosa” moneda extranjera en la cantidad necesaria de pesos para adquirir a elección alternativa y mutable del locador la moneda del contrato, en determinados mercados cambiarios locales o del exterior. Respecto a la importancia en determinar si el contrato es nominado o innominado, opinamos que en el segundo supuesto, no se aplicarían los plazos mínimos ni las causales de desalojo.

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